Tecnocasa, mercato locali commerciali ed uffici, I semestre 2014. La situazione a Napoli.

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NegoziLa contrazione dei consumi a livello italiano si è fatta sentire in particolare sul saldo delle aperture e chiusure di nuovi esercizi commerciali.

Tra le categorie merceologiche il no food ha sofferto maggiormente, in particolare l’abbigliamento e la vendita di sigarette elettroniche. Tutto questo ha avuto effetti anche sul mercato immobiliare dei negozi su cui si registrano canoni di locazione e prezzi di compravendita in ribasso.

Nei primi sei mesi del 2014 i locali ad uso commerciale hanno registrato una contrazione dei prezzi del 3,6% per le soluzioni posizionate in via di passaggio e del 3,9% per quelle posizionate in via non di passaggio.

Sul mercato delle locazioni il ribasso è stato rispettivamente del 4,7% e del 5,2%.  Su questo segmento di mercato si segnala ancora la domanda da parte di investitori seppure più riflessivi, che mirano a rendimenti che possono andare dall’8 al 10% a seconda della rischiosità dell’investimento. Tengono le attività legate al mondo della ristorazione, anche se l’offerta sul mercato non sempre riesce a soddisfarla per carenza di immobili dotati di canna fumaria. Nelle grandi città si segnala in crescita la richiesta di spazi medi per l’apertura di supermercati di vicinato.

Nella prima  parte del 2014, a livello nazionale, sul segmento degli uffici si registra una diminuzione dei prezzi e dei canoni di locazione sia per le strutture insediate nei centri direzionali e sia per quelle inserite in palazzi residenziali.
NAPOLI: in aumento l’offerta di locali commerciali
Continua il ribasso delle quotazioni dei locali commerciali nella zona del Vomero e di Fuorigrotta. Al momento si registra abbondante offerta di locali commerciali e una bassa richiesta. L’imposizione fiscale gravosa ha determinato una contrazione della domanda ad uso investimento, soprattutto sulle tipologie situate nelle vie non di passaggio. Gli imprenditori che cercano un locale commerciale prediligono l’affitto, in particolare le tipologie ubicate su vie di passaggio. In notevole difficoltà le attività di vendita di abbigliamento e calzature e, in generale, tutti gli esercizi commerciali situati su vie interne, che restano spesso vuoti e solo raramente riconvertiti.  Tengono le attività legate alla ristorazione.
Soccavo ha risentito delle problematiche legate alla situazione socio-economica generale evidenziando ribassi dei prezzi e dei canoni. Posillipo è un quartiere ad alta densità abitativa e residenziale e nonostante i prezzi siano più accessibili (4000-5000 € al mq) le transazioni commerciali sono difficili. Fuorigrotta è una zona molto popolare, dove però sono presenti marchi importanti e di qualità, situati quasi esclusivamente nelle due strade principali, viale di Augusto e via Leopardi. La parte di viale di Augusto dove si trovano alcuni istituti di credito è tra le più rinomate del quartiere; qui ci sono locali storici che costano 6000 € al mq, a fronte di una media di 4500- 5000 € al mq. Importante anche il tratto di via Leopardi, nei pressi della Ferrovia Cumana, una zona di notevole passaggio che presenta quotazioni fino a 10 mila € al mq; la parte centrale ospita pochi marchi, pertanto il prezzo scende a 5500 € al mq, fino a toccare valori di 4000-4500 € al mq nella zona tra la tangenziale e lo Stadio San Paolo. Al Vomero,  via Scarlatti è un’arteria commerciale, nonostante sia leggermente meno pedonale: nei tratti più importanti i prezzi raggiungono 15 mila € al mq, in quelli meno rinomati si scende a 8 mila € al mq. Tengono le attività da destinare alla ristorazione e alla vendita di prodotti tipici alimentari campani, in difficoltà l’ abbigliamento.
Quotazioni e canoni in diminuzione anche per i negozi in via Arenaccia. Le uniche operazioni che si realizzano sono quelle in grado di offrire rendimenti intorno al 9%-10% annuo lordo, cosa possibile ora che i prezzi dei locali commerciali sono scesi mediamente intorno a 2000 € al mq. Fanno eccezione le quotazioni dei locali commerciali in via Toledo che raggiungono valori medi di 5000 € al mq; qui i canoni di locazione si aggirano intorno a 110 € al mq annuo. Circa il 50% delle richieste di negozi in affitto e in acquisto si concentra su tipologie con una metratura compresa tra 30 e 50 mq, posizionate in vie di passaggio. Le strade più commerciali sono via Toledo, corso Garibaldi, piazza Garibaldi, corso Umberto, via Foria, via Chiaia e via Roma. Da segnalare una notevole diminuzione delle richieste nella zona di via Duomo, dove è sorta un’area pedonale che ha portato una riduzione del traffico. Da segnalare che molte aziende presenti nel Centro Direzionale hanno chiuso o si sono trasferite e di conseguenza molti uffici sono rimasti sfitti. Gli effetti si sono riversati anche su numerose attività di somministrazione che hanno chiuso i battenti e la tendenza non sembra arrestarsi.

La diminuzione dei prezzi è stata del 4,3% per gli uffici di nuova costruzione in centro direzionale e del 4,7% in palazzina residenziale. Per quelli usati si segnala un calo del 4,4% (nei centri direzionali) e del 4,1% (in palazzine residenziali). Sul versante delle locazioni la diminuzione dei canoni è stata del 5,2% e del -5,0%  per gli uffici nuovi in centri direzionali e in palazzine residenziali. Per gli uffici usati  la diminuzione è stata del 4,7% per quelli in centri direzionali e del 4,4% per quelli in palazzine residenziali. Gli uffici locati hanno una metratura media compresa tra 50 e 100 mq. Le tendenze emerse sono legate al ridimensionamento delle aziende che porta alla ricerca di immobili i cui spazi siano razionalizzabili e al contenimento dei costi che porta alla ricerca di immobili a canoni più convenienti. Inoltre si conferma la tendenza, soprattutto da parte dei professionisti, ad associarsi o a creare il proprio ufficio in casa.  Le soluzioni poste in zone centrali sono ricercate soprattutto come uffici di rappresentanza.

NAPOLI
A Napoli si segnala una contrazione media del 7,1% per le soluzioni situate nei centri direzionali e una contrazione del 5,9% per quelle all’interno di palazzine residenziali. I canoni di locazione si sono ribassati tra -8% e -10% nei centri direzionali e tra -10% e -13% nelle palazzine residenziali.
A Fuorigrotta c’è molta offerta e pochissima domanda perché le quotazioni sono troppo elevate per la disponibilità di spesa della zona. Un ufficio di 100 mq costa intorno a 2200 € al mese nelle zone più centrali del Vomero, mentre  nelle strade interne i valori scendono a 700 € al mese.
La richiesta di immobili ad uso terziario è in crisi. L’area del Centro Direzionale, seppur negli ultimi anni abbia evidenziato un netto calo dei prezzi e dei canoni di locazione, non riesce a riaccendere l’interesse di professionisti e aziende. I professionisti tendono ormai ad associarsi per contenere le spese, oppure ad organizzare l’ufficio all’interno della propria abitazione. Neanche la presenza del Tribunale all’interno del Centro Direzionale ha impedito agli avvocati di spostarsi, la priorità in questo momento è quella di contenere i costi. Per affittare un ufficio nel Centro Direzionale si spendono circa 96 € al mq annuo, il prezzo è di 1600 € al mq.

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