Turismo e residenze universitarie muovono il mercato immobiliare a Napoli, quotazioni stabili, mutui in calo, la conferenza di Tecnocasa.

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Nel secondo semestre del 2017 le quotazioni immobiliari di Napoli hanno registrato stabilità. L’intero anno chiude con un leggero aumento dei valori (+0,7%). Nella macroarea del Centro i prezzi sono aumentati in seguito all’andamento della zona di Monteoliveto. Il quartiere è stato movimentato in particolare da acquisti ad uso investimento destinati a casa vacanza e B&B.

Quest’ultima tendenza si è rilevata anche in zona Toledo e Quartieri Spagnoli, dove si acquistano anche immobili da affittare a studenti. In aumento anche le quotazioni della macroarea Collina, in seguito al trend del quartiere di Foria, dove si registra un mercato vivace con prevalenza di acquisti per investimento per avviare attività di B&B ed affittacamere per turisti. Quasi sempre si tratta di napoletani che impiegano  cifre sotto i 100 mila €. In leggero aumento anche i valori nella macroarea di Vomero – Arenella (+0,5%), in seguito all’andamento del quartiere Sanità, che nel secondo semestre del 2017 ha visto muoversi, come in altre zone del capoluogo, prevalentemente investitori. La macroarea che ha registrato il ribasso più importante dei prezzi è quella del Centro Direzionale, in particolare nei quartieri Gianturco, Poggioreale e Stadera. Diminuiscono anche i valori immobiliari di Posillipo mentre aumentano quelli di Bagnoli. A Posillipo si realizzano soprattutto acquisti migliorativi. Il mercato del quartiere di Bagnoli  evidenzia invece una buona domanda anche da parte di investitori in cerca di bilocali e trilocali da adibire a B&B e a case vacanza.

DOMANDA E disponibilità DI SPESA: vince il trilocale

La tipologia immobiliare più richiesta a Napoli è il trilocale, scelto dal 37,6% dei potenziali acquirenti, a seguire i bilocali con il 36,7% delle preferenze. La disponibilità di spesa  nel 31,3% dei casi non supera 119 mila €.

LOCAZIONI: domanda sostenuta

Sul mercato delle locazioni si registrano canoni in lieve aumento: +3,0% per i bilocali e +2,6% per i trilocali. Il contratto di locazione più utilizzato rimane quello a canone libero (70,4%), ma si segnala un leggero aumento delle percentuali di stipule di contratti a canone concordato e a carattere transitorio.

COMPRAVENDITE: transazioni in aumento

In città nel 2017 sono state effettuate 7.153 transazioni, pari al +7,4% rispetto al 2016, la provincia chiude invece con 11.030 compravendite, in aumento del +9,5%. Nel primo trimestre del 2018 a Napoli sono state compravendute 1.855 abitazioni, l’11,8% in più rispetto allo stesso periodo del 2017, mentre in provincia si sono raggiunte 2.835 transazioni, +10,8% rispetto al primo trimestre 2017.

Variazione percentuale dei prezzi Napoli

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
-6,8 -6,1 -3,0 -5,5 -12,7 -8,0 -11,1 -5,6 -2,9 +0,7

 

Nel secondo semestre del 2017 le quotazioni immobiliari di Napoli hanno registrato stabilità. Tutto il 2017 chiude con un leggero aumento dei valori immobiliari (+0,7%).

Nella macroarea del Centro i valori immobiliari sono aumentati del 2,6% in seguito all’andamento del mercato della zona di Monteoliveto. Il quartiere è stato movimentato in particolare da acquisti ad uso investimento destinati a casa vacanza e B&B. Gli imprenditori sono interessati a monolocali, bilocali e trilocali da mettere a reddito.  La zona infatti è centrale, vicina sia a piazza del Gesù sia al Chiostro di Santa Chiara ed è ben collegata avendo due fermate della metropolitana di cui una di prossima apertura (piazza Nicola Amore). Gli acquirenti sono a mono locali, bilocali e trilocali da mettere

Il quartiere Orefici, compreso tra corso Umberto I e via Nuova Marina, offre immobili costruiti nel periodo post bellico, alcuni di tipologia popolare. Le quotazioni medie sono di  2000 € al mq con punte minime di 1500 € al mq per gli immobili meno luminosi e punte massime di 3000 € al mq per quelli più signorili con portineria e ascensore situati su corso Umberto I. Le quotazioni della zona cambiano a seconda della distanza da via Toledo, importante arteria commerciale della città. La ricerca della prima casa, quasi sempre bilocali e trilocali,  interessa i residenti dello stesso quartiere o del  vicino quartiere Vomero Alto.

Sul mercato dei box si registra una domanda molto elevata e per  un box singolo si spendono mediamente intorno a 80 mila €.  Bassa l’offerta di immobili in locazione essendo quasi tutte le abitazioni affittate come casa vacanza.

 

Nella zona di via Toledo e dei quartieri spagnoli si acquistano sia prima casa sia immobili per avviare attività di B&B oppure da affittare a studenti.  Bassa la richiesta di prima casa da parte delle famiglie perché prevalgono stabili privi di ascensore e ci sono poche aree per parcheggiare.

La richiesta di appartamenti in affitto da parte di studenti è legata alla presenza dell’Accademia delle Belle Arti, della Facoltà di Architettura e di diverse fermate della metropolitana che  collegano bene la zona al resto della città.  Ad acquistare con finalità turistico – ricettive sono soprattutto investitori del posto, con un budget medio inferiore a 100 mila €, che si indirizzano su case di ogni dimensione. Piacciono sia le zone signorili che si sviluppano su via Toledo sia quelle più popolari dei Quartieri Spagnoli. In questi ultimi i prezzi si aggirano intorno a 1000-1200 € al mq e si possono trovare anche i “bassi”, tipiche abitazioni napoletane spesso acquistate per uso investimento. Via Toledo è la strada più commerciale ma con una maggiore offerta di tipologie signorili: palazzi dei primi anni del 1900, spesso con affreschi, travi a vista e portineria a 3000 € al mq con punte di 4000 € al mq per i piccoli tagli. Offerta eterogenea a Montesanto, con  case medio-signorili alternate a quelle più popolari ed in cemento armato. In questa area della città non si superano i 2000 € al mq. Il mercato degli affitti è alimentato soprattutto da studenti. Il canone di un bilocale è compreso tra 500 e 600 € al mese ed il contratto più utilizzato è quello a canone libero.  Per una camera singola si spende intorno a 300-320 € al mese. Molto richiesti i box, anche per la carenza di parcheggi e di posti auto, difficile però trovare box in vendita, più facile reperirne in affitto. Il canone di un box singolo è di 200-300 € al mese.

In aumento dell’1,5% i prezzi immobiliari della macroarea Collina in seguito al trend del quartiere di Foria dove si registra un mercato vivace, con prevalenza di acquisti per investimento da parte di risparmiatori che intendono avviare attività di B&B ed affittacamere per turisti. Quasi sempre si tratta di napoletani che impiegano  cifre sotto i 100 mila €. Via Foria e le zone di Sanità-Miracoli e del Tribunale  sono quelle preferite per questo tipo di acquisti perché meglio servite dalla metropolitana in piazza Cavour. Affittare una camera costa circa 60-70 € al giorno, mentre per quanto riguarda le locazioni residenziali, quasi sempre per inquilini immigrati,  si utilizzano soprattutto contratti a canone libero. Un bilocale si affitta a 500 € al mese. Chi compra l’abitazione principale (quasi sempre 3 locali)  si focalizza spesso nelle traverse di via Foria perché tranquille e caratterizzate da palazzi d’epoca: in questo caso il prezzo di un buon usato si attesta su 2200 € al mq. La zona più prestigiosa si sviluppa tra via Foria, via Cirillo e piazza Cavour, dove ci sono palazzi d’epoca realizzati tra la fine del 1800 e l’inizio del 1900. Accanto sorgono  stabili in cemento armato degli anni ’70. L’area di via Foria è caratterizzata da sottozone differenti: la parte che si sviluppa nei pressi dell’Orto Botanico è composta in prevalenza da palazzine prive di ascensore ed è meno servita, qui i valori del medio usato si attestano su 1600-1700 € al mq. I prezzi aumentano nella parte centrale di via Foria, nei pressi della Caserma Garibaldi, dove si raggiungono i 2000 € al mq. Quotazioni di 2500 € al mq si registrano infine nell’area di via Foria che si sviluppa a ridosso di piazza Cavour. Su piazza Cavour le quotazioni salgono a2800 € al mq.

Un leggero aumento dei valori (+0,5%) si segnala per la macroarea di Vomero – Arenella  in seguito all’andamento del mercato immobiliare del quartiere Sanità che, nel secondo semestre del 2017, ha visto muoversi  prevalentemente investitori. Si tratta di risparmiatori che impiegano mediamente tra 45 e 65 mila € per l’acquisto di bilocali da mettere a reddito grazie ad una buona richiesta di soluzioni in locazione da parte di stranieri in arrivo soprattutto dallo Sri Lanka. Il canone di un bilocale si attesta tra 300 e 350 € al mese. Popolare il rione Sanità, dove gli immobili più recenti sono stati realizzati negli anni ’50, mentre è un mercato completamente diverso quello presente in corso Amedeo di Savoia dove caratterizzato da  abitazioni ante ‘67, la maggior parte delle quali acquistate come prima casa.  Presenti anche  parchi degli anni ’60 e ’70 con palazzine in cemento armato, portineria, ascensore, dal valore di 2500 € al mq.

La macroarea che ha registrato il ribasso più importante dei prezzi è quella del Centro Direzionale , in particolare nei quartieri  Gianturco, Poggioreale e Stadera. Quest’ultimo è un quartiere molto popolare che, negli ultimi tempi, ha visto una contrazione della domanda a causa del ribasso dei valori  nelle zone limitrofe tra cui appunto Poggioreale e Gianturco. In quest’ultima località, periferica e popolare penalizzata dagli scarsi collegamenti con il centro e dalla vicinanza dell’omonima zona industriale, acquistano giovani coppie residenti.  Per un trilocale infatti si spendono mediamente 120 mila €. Poggioreale è composto soprattutto da abitazioni realizzate da INA Casa oppure Ferrovie dello Stato e da parchi residenziali. Si tratta di soluzioni in tufo che attualmente si vendono, se in buono stato, a 1500 € al mq.  Per le case in cemento armato degli anni ’70, ’80 e ’90 si possono spendere anche 2000 € al mq. Prezzi  ancora più bassi si registrano nell’area di via Stadera a causa del contesto popolare e della vetustà degli appartamenti in tufo: un buon usato si vende a 1000-1200 € al mq. La tipologia preferita è il trilocale ma l’offerta di questo taglio è bassa e quindi il maggior numero di compravendite riguarda bilocali dotati di balconi e non completamente da ristrutturare. A cercare in affitto sono famiglie che non riescono ad acquistare e lavoratori fuori sede impiegati presso il centro direzionale. Il canone di locazione di un bilocale è di 450 € al mese, quello di un trilocale è di 500-550 € al mese. Il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone libero. Da segnalare che saranno operative due nuove fermate della metropolitana, di cui una entro il 2018 (Centro Direzionale).

Sostanzialmente stabili (-0,2% nel secondo semestre del 2017) i prezzi delle case nella macroarea di Posillipo – Chiaia – San Ferdinando: diminuiscono i valori immobiliari di Posillipo ed aumentano quelli di Bagnoli. A Posillipo si realizzano soprattutto acquisti migliorativi, ora possibili grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni. L’offerta immobiliare è qualitativamente elevata e le famiglie che comprano l’abitazione principale si focalizzano su trilocali dotati di vista panoramica sul golfo e possibilmente di discesa diretta al mare. Su via Petrarca soluzioni con vista degli anni ’70 – ’80 si possono acquistare a 5000-5500 € al mq. Prestigiosa via Posillipo, dove si trovano  immobili storici e signorili  e  si toccano top prices di 6000-6500 € al mq. Soluzioni indipendenti, semindipendenti, parchi e palazzine degli anni ’60 e ’70  si trovano nell’area di Marechiaro e La Gaiola. Si registrano quotazioni di 3500-4000 € al mq per abitazioni posizionate nei pressi del mare e dotate di giardino. Non manca la domanda da parte di investitori in cerca di monolocali e bilocali da mettere a reddito con un investimento medio che si attesta tra 140 e 180 mila € per l’acquisto di un bilocale. Spesso si realizzano B&B. In via Posillipo si registra una forte domanda di box auto a causa delle difficoltà di parcheggio ma l’offerta di box in vendita e quindi le cifre sono comprese tra 60 ed 80 mila €. Attivo il mercato delle locazioni grazie alle richieste da parte di professionisti ed imprenditori che in questo modo “scoprono” la zona per poi eventualmente acquistare: un bilocale panoramico si affitta a 700-750 € al mese ed i contratti utilizzati sono a canone libero oppure a carattere transitorio da un anno più uno. Molto utilizzata la cedolare secca.

Il mercato del quartiere di Bagnoli  evidenzia una buona domanda anche grazie ad una maggiore facilità di accesso al credito. C’è una buona richiesta da parte di investitori in cerca di bilocali e trilocali da adibire a B&B e a case vacanza: in questo caso la domanda si focalizza in zona Dazio perché posizionata sul lungomare oppure nell’area centrale di viale Campi Flegrei ben collegata al resto della città grazie alla presenza della fermata della metropolitana e della fermata cumana. L’investimento medio oscilla tra 50 e 120 mila €: un monolocale si affitta 300-350 € al mese, un bilocale a 550 € al mese, un trilocale a 650 € al mese. Diverse sono le esigenze di chi acquista la prima casa oppure l’abitazione migliorativa: questo tipo di acquirenti sceglie in genere appartamenti composti da due camere più bagno e cucina oppure da tre camere più bagno e cucina, con un esborso che si attesta rispettivamente su 110-130 mila € e su 150-160 mila €. Via di Pozzuoli si estende sul lungomare ed è caratterizzata dalla presenza di abitazioni Ina Casa e da tipologie civili valutate 2800 € al mq se in buono stato e  fronte mare. Viale Campi Flegrei è la via principale del quartiere, verde ed in parte pedonale. In questa area si trovano soluzioni d’epoca del 1920 in stile Liberty realizzate in tufo. Prezzi sui 2800 € al mq per tipologie in buono stato. Tranquilla e panoramica l’area di via Boezio, composta prevalentemente da tagli ampi (spesso Ina Casa) che si valutano 2500 € al mq se dotati di vista mare. A Bagnoli è possibile acquistare anche abitazioni popolari  con prezzi che non superano 2000 € al mq.

PREZZI IMMOBILIARI NAPOLI IIsem2017
NAPOLI CITTÀ
Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo
CENTRO – CORSO MERIDIONALE 1750 1400 1050 2200 1750 1200
CORSO AMEDEO DI SAVOIA 1600 1400 1200 2200 1800 1500
CORSO GARIBALDI – ARENACCIA – TRIBUNALI 1100 1000 900 1200 1100 1000
CORSO UMBERTO  – LUCCI 2200 1400 1000 3600 2200 1500
CORSO UMBERTO – VIA DUOMO 2600 2300 2100 3100 2700 2400
MONTEOLIVETO – QUARTIERE OREFICI 2200 1700 1200 2800 2000 1500
MONTEOLIVETO – SAN FELICE 3200 2500 1500 4000 3300 2200
MONTESANTO – TOLEDO – PIAZZA DANTE – QUARTIERI SPAGNOLI 2500 2200 1500 3000 2700 1700
PORTA NOLANA 2200 1300 1000 3600 2100 1500
QUARTIERI SPAGNOLI 2500 1900 1200 3000 2300 1600
VIA TOLEDO 2900 2700 2500 3300 3000 2800
Posillipo-Chiaia-San Ferdinando
BAGNOLI 1800 1600 1300 2000 1800 1500
CHIAIA – SAN FERDINANDO 3500 3000 2500 5000 4000 3000
MANZONI – CARAVAGGIO 3500 3000 2500 4000 3500 3000
MERGELLINA 3500 2500 1540 4500 3000 1730
PALLONETTO A SANTA LUCIA Nd 1200 700 Nd 1600 1200
PETRARCA – ORAZIO 6000 5000 4500 7000 6000 5500
POSILLIPO 4600 3500 2600 5500 4200 3000
Flegrea-Fuorigrotta
CAVALLEGGERI D’AOSTA 2200 1900 1650 2500 2100 1900
FUORIGROTTA 2100 1700 1100 2600 2000 1300
FUORIGROTTA – AUGUSTO – LEOPARDI 2400 2200 1700 2900 2400 2000
FUORIGROTTA – STADIO 2400 2200 1700 2700 2400 1900
PIANURA 1500 1300 1000 1700 1500 1300
SOCCAVO – EPOMEO 2500 2000 1400 2900 2200 1700
SOCCAVO – GARZILLI 2300 2000 1650 2600 2250 1750
SOCCAVO – MANNA 2400 2000 1500 2600 2300 1700
Vomero-Arenella
ANTIGNANO 3550 3150 2450 4100 3450 2700
AVVOCATA – ARENELLA 2800 2450 1800 3300 2900 2400
CASTELLINO 3200 3000 2800 3500 3200 3000
COLLI AMINEI 3400 3200 3000 4000 3500 3200
CORSO AMEDEO DI SAVOIA 1600 1400 1200 2200 1800 1500
MEDAGLIE D’ORO 3500 3200 2800 4000 3400 3000
SANITÀ 900 700 450 1000 750 500
VOMERO – ALTO 3100 2900 2800 3400 3200 3100
VOMERO – CILEA 4100 3400 3000 4500 4200 4000
VOMERO – COLLI AMINEI 3100 2750 2400 4000 3250 2800
VOMERO – FONTANA 3200 3000 2800 3500 3200 3000
VOMERO – S. MARTINI 3300 2800 2300 3700 3200 2700
VOMERO – SCARLATTI 4100 3100 2650 4500 3500 3000
Collina
CAPODIMONTE 2400 1750 1200 2850 2400 1500
CARLO III 1500 1100 600 2100 1700 1100
COLLI AMINEI BASSA 2800 2600 2400 3000 2800 2600
CORSO SECONDIGLIANO 1350 1150 850 2100 1800 Nd
FORIA 2000 1500 1000 2300 1800 1300
MATERDEI 1800 1200 1000 2000 1400 1200
Centro Direzionale
GIANTURCO 1100 800 600 1200 1000 900
POGGIOREALE 1800 1300 800 2000 1700 1100
PONTICELLI 1700 1400 900 2000 1700 1200
SAN GIOVANNI A TEDUCCIO 1700 1250 500 1900 1700 950
STADERA 1200 1000 800 1600 1300 1000
Legenda:
C=Centro
S=Semicentro
P=Periferia
Nd=Non disponibile
I valori sono espressi in € al mq
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

 

MERCATO DELLE EROGAZIONI

Nel quarto trimestre 2017 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 12.380 mln di euro, rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a -11%.

In tutto il 2017 sono stati erogati 47.652 mln di mutui, con una variazione di -4,0% rispetto al 2016

CAMPANIA

Le famiglie campane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione pari a 708,5 mln di euro con un calo delle erogazioni rispetto al IV trimestre 2016 pari a -5,8%.

Complessivamente in Campania nel 2017 sono stati erogati 2.794,9 mln con una variazione di -0,3% rispetto al 2016.

 PROVINCIA DI NAPOLI

In provincia di Napoli nel IV trimestre 2017 sono stati erogati volumi per 431,9 mln di euro con una variazione di -4,3% rispetto allo stesso periodo del 2016. Nell’intero anno sono stati erogati 1.682,9 mln, in calo del -0,9% rispetto al 2016.

 

 

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