Tecnocasa, il mattone riprende nelle grandi città. I prezzi in diminuzione (-7,2%) favoriscono gli acquisti. Tempi di vendita stabili: 173 giorni. Canoni di affitto in calo

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Il mattone riparte - Gruppo Tecnocasa okIl mercato immobiliare, nel 2014, ha dato segnali concreti di ripresa, soprattutto dal lato delle transazioni. Infatti, gli ultimi dati aggiornati, ci dicono che c’è stato un incremento del 3,6%.

Erano anni che non vedevamo un segno positivo davanti alle compravendite e questo trend potrebbe anticipare l’avvicinarsi della fine di un lungo periodo depressivo.

I prezzi sono ancora in ribasso, ma questo unito alla ripresa dell’erogazione dei mutui, sta riavvicinando al mattone non solo tante famiglie, ma anche tanti giovani in procinto di creare il proprio nucleo familiare. Anche gli investitori, per quanto gravati e anche scoraggiati dalla pressione fiscale, sembrano volere cogliere nuovamente le opportunità che questo mercato può offrire loro. Dalla nostra banca dati le richieste sono in aumento e questo è un altro segnale positivo. Le richieste dei potenziali venditori sono sempre più allineate ai reali valori di mercato contribuendo a stabilizzare i tempi di vendita.

PREZZI

Il secondo semestre del 2014 registra prezzi immobiliari ancora in discesa che determinano, per l’intero 2014, una contrazione complessiva dei valori del 7,2%. Nelle grandi città la diminuzione è stata del 4,2%, nei capoluoghi di provincia è stata del 4,6% e nell’hinterland delle grandi città i prezzi sono diminuiti del 3,4%.

Genova, con una diminuzione dei prezzi del 9,2%, è la città in cui gli immobili perdono più valore; segue Napoli con -6,8%. In tutte le metropoli notiamo una calo rispetto alla prima parte dell’anno ad eccezione di Milano e Bologna che chiudono il semestre rispettivamente con -2,6% e -2,3%. Bene anche Firenze e Palermo, rispettivamente con -2,4% e -2,5%. Le zone semicentrali hanno sofferto leggermente di più rispetto a quelle periferiche, anch’esse in ribasso. La migliore performance, ancora una volta, spetta alle zone centrali.

L’analisi per aree geografiche evidenzia una riduzione dei valori del 4,7% nelle città del Nord Italia, del 5,0% nel Centro e del 4,2% nel Sud.

DOMANDA, OFFERTA E TEMPI DI VENDITA

Per quanto riguarda le caratteristiche dell’immobile continua la tendenza dei potenziali acquirenti ad orientarsi su tipologie in buono stato. Le soluzioni da ristrutturare incontrano un maggior favore tra chi ha intenzione di personalizzare l’abitazione e ha comunque una buona disponibilità di spesa. Ciò non toglie che queste soluzioni, se immesse sul mercato a prezzi particolarmente vantaggiosi, incontrino comunque il favore dei potenziali acquirenti. Le nuove costruzioni subiscono ancora un’ attività di repricing, soprattutto nell’hinterland delle grandi città.

Le spese condominiali e lo stato del contesto condominiale continuano ad avere un peso importante nella scelta dell’immobile da acquistare, dal momento che l’obiettivo è quello di  ridurre al minimo i costi legati alla proprietà.

L’analisi della domanda registra un aumento della concentrazione su trilocali e quattro locali confermando così una tendenza in atto da alcuni anni: il ribasso dei prezzi spinge, quando possibile, verso l’acquisto della casa definitiva soprattutto quando parliamo di abitazione principale. La tipologia più richiesta a livello nazionale è il trilocale, si conferma invece il bilocale l’abitazione più domandata a Milano, Roma e Napoli. La disponibilità di spesa si  concentra nella fascia di spesa più bassa, ovvero inferiore a 119 mila €.

L’analisi dell’offerta nelle grandi città evidenzia una maggiore concentrazione tra i trilocali (33,8%); in aumento la percentuale su monolocali e cinque locali.

I tempi di vendita nelle grandi città si aggirano intorno a 173 gg , nell’hinterland intorno a 196 gg e nei capoluoghi di provincia 184 gg. Si riscontra una sostanziale stabilità rispetto a luglio 2014. I tempi di vendita più lunghi si registrano a Genova (190 gg) e a Torino (191 gg). A Napoli i tempi di vendita più brevi 139 gg.

COMPRAVENDITE

L’analisi delle compravendite evidenzia che il 77,2% di chi si è rivolto alle agenzie del Gruppo Tecnocasa ha comprato l’abitazione principale, il 6,6% la casa vacanza ed il 16,2% la casa ad uso investimento. Il 63,8% di chi ha acquistato nel periodo considerato ha un’età compresa tra 18 e 44 anni. In lieve aumento la percentuale di chi ha un’età superiore a 55 anni.

LOCAZIONI

Nel secondo semestre del 2014 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnalato una contrazione dei valori dell’1,5% per i bilocali e dell’1,7% per i trilocali. Nei capoluoghi di provincia la diminuzione è stata rispettivamente dello 0,8% e dell’1,0%. Continua la preferenza per le abitazioni in buono stato e ben arredate. Chi ha cercato una casa in affitto lo ha fatto nella maggioranza dei casi per scelta abitativa (58%), il 35,5% per motivi legati a trasferimento lavorativo e la restante parte è rappresentata da studenti. Il contratto maggiormente stipulato è quello a canone libero (72,8%), seguito da quello a canone concordato (15,2%) e poi da quello transitorio (12%). In aumento, rispetto al semestre precedente, la percentuale di chi stipula un contratto di tipo concordato, sempre più apprezzato per la cedolare secca agevolata.

 

TREND E PREVISIONI

Per concludere, nel 2014 si è disegnato un quadro che sembra preannunciare una lenta fine della crisi. Nel 2015, la diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, l’offerta sul mercato ancora cospicua e il sentiment espresso dagli affiliati del nostro Gruppo, ci fanno ritenere che i prezzi potranno chiudere tra -4% e -2%. Le compravendite, invece, aumenteranno ulteriormente per chiudere tra 430 e 440 mila. Le grandi città, che hanno già avviato un’interessante inversione di trend sugli scambi, continueranno in questa direzione ma con valori ancora in discesa. Situazione simile potrà esserci anche nelle realtà più piccole come i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città.

La stabilità dei prezzi potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi anche per il 2017.

In questo quadro non si deve dimenticare l’andamento generale dell’economia e dell’occupazione. Gli ultimi dati parlano di deflazione ma anche di previsioni di lieve crescita del PIL per il 2015 e per il 2016 e dati positivi arrivano anche dal comparto industriale. Tutto questo potrebbe incidere sulla fiducia dei potenziali acquirenti ridefinendo un mercato che, ormai da alcuni mesi, ha voglia di ripartire al di là delle incertezze (tra cui la riforma del catasto) e i cui sforzi sarebbe ora di incentivare attraverso il credito, la proroga delle agevolazioni fiscali già esistenti e soprattutto una tassazione meno gravosa e più certa.

NAPOLI CITTÀ ZONA Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo
Centro
CENTRO – ZONA DUOMO C 2200 1200 800 2500 1400 1100
CORSO GARIBALDI – ARENACCIA – TRIBUNALI C 1900 1400 1000 2500 2000 1500
CORSO MERIDIONALE C 1800 1600 1100 2300 2000 1300
MONTEOLIVETO – QUARTIERE OREFICI C 2000 1600 1200 2700 2200 1700
MONTEOLIVETO – SAN FELICE C 3000 2300 1500 3800 3300 2300
MONTESANTO – TOLEDO – PIAZZA DANTE – QUARTIERI SPAGNOLI C 3000 2500 2000 3800 3000 2300
PORTA NOLANA C 2200 1400 1100 3600 2200 1500
VIA TOLEDO C 3000 2300 1600 3800 2900 2200
Posillipo-Chiaia-San Ferdinando
BAGNOLI C 1700 1500 1200 1900 1600 1300
CHIAIA C 4400 3400 2400 5300 3800 2900
MANZONI – CARAVAGGIO P 4000 3500 3000 4500 4000 3500
MERGELLINA S 4000 2900 1700 5000 3250 1890
PETRARCA – ORAZIO P 7500 6500 6000 8000 7000 6500
POSILLIPO P 6000 5000 4000 7000 6000 5000
SAN FERDINANDO C 3100 2100 1100 3900 2700 1500
Flegrea-Fuorigrotta
CAVALLEGGERI D’AOSTA P 1700 1500 1400 1900 1800 1600
FUORIGROTTA S 1700 1300 1200 2000 1700 1400
FUORIGROTTA – AUGUSTO – LEOPARDI S 2400 2200 1700 2900 2400 2000
FUORIGROTTA – STADIO S 2400 2200 1700 2700 2400 1900
PIANURA – VIA SAN DONATO – VIA CAMPANILE P 1300 1150 950 1600 1400 1250
SOCCAVO – EPOMEO P 2500 2000 1500 3100 2600 1600
SOCCAVO – GARZILLI P 2300 1800 1500 2650 2100 1600
SOCCAVO – MANNA P 2600 2200 1600 3200 2500 1900
Vomero-Arenella
ANTIGNANO S 3625 3225 2450 4300 3650 2800
AVVOCATA – ARENELLA S 2700 2400 1800 3200 2900 2400
CORSO AMEDEO DI SAVOIA C 2000 1700 1400 2500 2200 1800
MEDAGLIE D’ORO S 3700 3300 3000 3900 3500 3300
SANITÀ C 900 800 500 1000 900 600
VOMERO – ALTO S 3350 3100 2800 3550 3300 2950
VOMERO – CILEA S 4400 3800 3500 4800 4300 3800
VOMERO – S. MARTINI – STADIO COLLANA S 3500 2700 2100 3600 2800 2400
VOMERO – SCARLATTI S 4000 3500 3000 4800 4300 3800
Collina
CAPODIMONTE P 2800 2100 1300 3200 2500 1400
CARLO III P 1567 1045 665 2090 1615 1235
CHIAIANO – PISCINOLA C 1300 1200 1000 Nd Nd Nd
CORSO SECONDIGLIANO C 1500 1200 950 1750 1550 1250
FORIA C 1600 900 700 2000 1400 900
MATERDEI S 2000 1600 1200 2300 1900 1500
Centro Direzionale
POGGIOREALE P 1300 1000 800 1800 1300 900
PONTICELLI – VIALE MARGHERITA C 1800 1500 1000 2000 1700 1200
SAN GIOVANNI A TEDUCCIO P 1600 1200 600 1950 1550 1000
Legenda
C=Centro
S=Semicentro
P=Periferia

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