Casa in Campania: cala l’estero. A Napoli e provincia vince l’alto valore

Nel 2025 la Campania registra una contrazione generalizzata delle richieste da parte degli acquirenti internazionali, che coinvolge tutte le principali dimensioni del mercato: zone, province, comuni e nazionalità di provenienza. E’ quanto emerge dall’ultimo report di Gate-away.com – il portale immobiliare dedicato agli acquirenti esteri che vogliono comprare casa in Italia – che evidenzia come dopo diversi anni di crescita sostenuta, alimentata dal boom turistico e dall’esposizione internazionale del territorio, il mercato entra in una fase di assestamento, con una domanda più selettiva e meno impulsiva rispetto al passato.

 

Nonostante il calo, la Campania continua a mantenere un posizionamento di rilievo nel panorama immobiliare internazionale, grazie a un’offerta unica che combina mare, patrimonio culturale, paesaggio e lifestyle mediterraneo, elementi che continuano ad attrarre una fascia di acquirenti alto-spendente e fortemente motivata.

 

Zone: Cilento e Costiera Amalfitana si equivalgono, ma con dinamiche diverse

 

Nel 2025 il Cilento e la Costiera Amalfitana raccolgono ciascuno il 26,59% delle richieste, confermandosi come le due grandi polarità della domanda estera in Campania. Tuttavia, dietro a questo equilibrio numerico si nascondono motivazioni molto diverse.

 

La Costiera Amalfitana resta una destinazione iconica a livello globale, ma il forte aumento dei prezzi, la scarsità di prodotto disponibile e una pressione turistica elevata stanno limitando l’ingresso di nuovi acquirenti, favorendo una domanda più ridotta ma estremamente qualificata. Al contrario, il Cilento continua a intercettare interesse grazie a un mix di autenticità, maggiore disponibilità immobiliare e valori ancora più accessibili, anche se nel 2025 il rallentamento generale del mercato ne riduce la capacità di crescita.

 

Province: Salerno resta dominante, ma il calo è marcato

 

La provincia di Salerno si conferma il fulcro della domanda regionale con oltre il 63% delle richieste, ma registra un calo significativo (-54,58%) rispetto al 2024. Un dato che segnala una normalizzazione dopo anni di forte espansione, soprattutto nelle aree costiere e nei comuni più esposti al turismo internazionale.

 

Segue Napoli, che concentra il 18,46% delle richieste ma con una flessione del -39,02%, mentre le province interne come Avellino, Caserta e Benevento mostrano riduzioni ancora più marcate. Questo andamento evidenzia come, in una fase di mercato più prudente, gli acquirenti internazionali tendano a concentrarsi sulle destinazioni più riconoscibili, riducendo l’esplorazione delle aree secondarie.

 

Classifica delle province (percentuale sul totale delle richieste regionali)

 

• Salerno: 63.08% (-54.58% sul 2024)

• Napoli: 18.46% (-39.02% sul 2024)

• Avellino: 9.19% (-46.06% sul 2024)

• Caserta: 6.44% (-41.29% sul 2024)

• Benevento: 2.83% (-49.37% sul 2024)

 

Comuni: Agropoli e Positano guidano, ma con segnali di raffreddamento

 

A livello comunale, Agropoli si posiziona al primo posto con il 12,02% delle richieste, seguita da Positano (11,1%). Entrambe confermano il proprio ruolo centrale nel mercato estero: Agropoli come porta d’accesso al Cilento e Positano come simbolo del lusso internazionale.

 

Subito dopo troviamo località molto diverse tra loro, come Bisaccia e Campagna, che intercettano una domanda più orientata all’autenticità e ai prezzi contenuti, e mete iconiche come Capri, Amalfi, Praiano e Vietri sul Mare, dove l’interesse resta elevato ma sempre più legato a operazioni di fascia alta. La presenza di Napoli città tra i primi comuni, pur con numeri contenuti, riflette una domanda urbana selettiva, penalizzata dalla scarsità di offerta e dai valori elevati.

 

Classifica dei comuni più richiesti

 

 

Provenienza degli acquirenti: Stati Uniti ancora dominanti

 

Gli Stati Uniti restano di gran lunga il primo Paese di provenienza con il 37,55% delle richieste, confermando il forte legame tra il mercato americano e la Campania. Seguono il Regno Unito (11,03%) e una quota significativa di richieste inviate da cittadini stranieri già presenti in Italia (8,98%), segno che il territorio continua a convertire l’esperienza turistica in interesse immobiliare. Germania, Canada e Francia mantengono un ruolo secondario ma stabile, mentre emergono mercati più piccoli come Australia, Paesi Bassi e Sudafrica, che contribuiscono a rendere la domanda internazionale variegata, seppur complessivamente in calo.

 

Tipologie e prezzi: il lusso resta centrale

 

La domanda internazionale in Campania continua a essere fortemente orientata verso il segmento alto. Le ville rappresentano oltre il 32% delle richieste, seguite da case di campagna e appartamenti. Oltre il 66% degli acquirenti cerca immobili già restaurati o abitabili, a conferma di una preferenza per soluzioni pronte all’uso.

 

Il valore medio degli immobili richiesti sfiora i 2 milioni di euro, in crescita rispetto al 2024, mentre oltre un quarto delle richieste riguarda immobili sopra il milione di euro. Un dato che evidenzia come il calo dei volumi non corrisponda a un indebolimento del posizionamento, ma a una maggiore concentrazione su target alto-spendenti.

 

Focus sulla provincia di Napoli: mercato selettivo e ad alta intensità di valore

 

La provincia di Napoli continua a rappresentare il segmento più prestigioso del mercato campano. Napoli città e Capri si contendono il primato delle richieste, entrambe intorno al 23%, seguite da Castellammare di Stabia, Sorrento, Anacapri e Massa Lubrense. Si tratta di una geografia della domanda fortemente legata al brand territoriale e alla riconoscibilità internazionale.

 

Gli Stati Uniti dominano anche a livello provinciale (35,63%), seguiti dal Regno Unito e da una quota significativa di richieste generate da stranieri presenti sul territorio. La domanda è fortemente orientata verso ville di pregio, che rappresentano quasi il 60% delle richieste, con un valore medio superiore ai 3,4 milioni di euro, tra i più alti d’Italia.

 

Focus città di Napoli: domanda urbana, selettiva e orientata all’investimento

 

La città di Napoli continua a esercitare un forte fascino internazionale, soprattutto su acquirenti che conoscono già il territorio. Le richieste arrivano in larga parte da stranieri presenti in Italia (29,03%), seguiti da Stati Uniti e Regno Unito.

 

La domanda urbana è prevalentemente orientata verso appartamenti e monolocali, spesso con finalità di investimento o uso misto. Il valore medio supera i 990.000 euro, nonostante una contrazione rispetto al 2024, riflettendo un mercato condizionato dalla scarsità di prodotto e da una selettività crescente.

Il commento di Gate-away.com

«Il 2025 segna per la Campania una fase di fisiologico rallentamento dopo anni di forte crescita, ma non va letto come un indebolimento del mercato. – commenta Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com. Al contrario, i dati mostrano una domanda internazionale più matura e consapevole, che si concentra sulle destinazioni iconiche e sugli immobili di qualità più elevata. La Costiera Amalfitana e Capri restano riferimenti assoluti per il segmento luxury, mentre il Cilento continua a essere apprezzato per autenticità e qualità della vita. Napoli, infine, mantiene un ruolo strategico come mercato urbano e culturale, capace di attrarre investitori e acquirenti internazionali con un forte legame emotivo con il territorio».