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Mercato immobiliare Napoli I semestre 2021, per Tecnocasa prezzi stabili.

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Campeggia anche Napoli, insieme a Chioggia e Courmayeur, tra le destinazioni turistiche del 2022 che il New York Times ha inserito nella celebre lista delle destinazioni da visitare.

Vediamo come va il mercato immobiliare nella città partenopea.

Nei primi sei mesi dell’anno, secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, le quotazioni di Napoli hanno raggiunto la stabilità.

Alcune macroaree della città che hanno performato meglio della media cittadina: tra queste Flegrea-Fuorigrotta (+2,0%) e Vomero-Arenella (+1,1%). Il 2020 si era chiuso con un ribasso dei valori dell’1,0%, dopo che dal primo semestre del 2017 i valori avevano imboccato la strada del recupero. Il mercato immobiliare del capoluogo campano negli anni scorsi aveva ricevuto un notevole impulso dagli acquisti per investimento da destinare alle locazioni turistiche. La forte riduzione dei flussi turistici ha determinato un calo di questa componente ed alcune zone della città ne hanno risentito. Infatti, sono diminuiti i valori immobiliari nelle zone centrali (-2,1%): tra i quartieri in ribasso si segnala Montesanto-Toledo e piazza Dante in cui si è avvertito il calo della domanda per uso investimento sempre molto presente. Nei primi mesi dell’anno si sono realizzate compravendite di prima casa di media grande dimensione, da 130-140 mq. Piace la zona di piazza Dante che offre immobili della fine del 1800 e i prezzi vanno da 1500 a 2000 € al mq. Più signorile l’area che si sviluppa intorno a via Toledo. Infatti, ci sono palazzi dei primi anni del 1900, spesso con affreschi, travi a vista e portineria che hanno quotazioni intorno a 3500 € al mq con punte di 4000 € al mq.

Nei quartieri Spagnoli, dove i prezzi sono sempre stati molto contenuti, è venuta meno la domanda per investimento finalizzata all’affitto turistico ma resta comunque un buon mercato per chi ha una bassa disponibilità di spesa. I valori si aggirano intorno a 1000 € al mq.

Nella macroarea di Flegrea-Fuorigrotta (+2,0%) si è distinto in modo particolare il quartiere di Soccavo-Garzilli in cui le richieste provengono soprattutto da famiglie e coppie in cerca dell’abitazione principale.  Le tipologie più richieste sono i trilocali e, sempre più importante, è la presenza di spazio esterno. In aumento le richieste di metrature più ampie. L’area è molto eterogenea, in quanto coesistono soluzioni popolari ex Ina Casa e in edilizia privata. Maggiormente apprezzate le abitazioni situate nei dintorni di via dell’Epomeo, a ridosso del Vomero e scelte da chi non riesce ad accedere a quest’ultimo mercato decisamente più costoso. I valori di un buon usato si aggirano intorno a 2000-2500 € al mq con punte di 3000 € al mq se particolarmente prestigioso e con un’ottima esposizione. Popolare la zona della Loggetta, sorta negli anni ’40,’50 e ’60 e composta, in gran parte, da palazzine Ina Casa: un usato in buone condizioni costa 1500 € al mq.

I quartieri Sanità ed Antignano hanno registrato una buona performance che ha inciso sul trend della macroarea di Vomero-Arenella (+1,1%).

Stabili le quotazioni nel quartiere Sanità, dove si registra un mercato vivace alimentato prevalentemente da investitori. Si tratta di risparmiatori che investono cifre inferiori a 100 mila €. Negli anni scorsi era fervido il mercato dei B&B e casa vacanza, attualmente alla luce dei cali dei flussi turistici si investe per affittare sul canale residenziale. Parliamo di una zona popolare con prezzi contenuti e con una elevata domanda di immobili in affitto alimentata spesso da cittadini immigrati con attività commerciali. Piace la zona a ridosso di piazza Cavour dove ci sono immobili ante ‘67 acquistabili a 2000-2500 € al mq. Non lontano ci sono parchi degli anni ’60 e ’70 con palazzine in cemento armato, portineria, ascensori, acquistabili a 2500 € al mq. Il resto dell’offerta immobiliare sono palazzi in tufo ante ’67, privi di ascensore, del valore di 1800-2000 € al mq.

La macroarea della Collina (+0,4%) vede un buon andamento per corso Secondigliano e le strade limitrofe, realtà alla periferia di Napoli con un’offerta abitativa medio-popolare.

Il lieve aumento dei valori ha interessato soprattutto le tipologie di qualità, costruite in cemento armato, all’interno di complessi con portineria ed in buone condizioni. Si segnala un leggero incremento di acquisti di nuda proprietà e di vendita di immobili già locati, i cui proprietari hanno deciso di smobilizzare l’investimento. In crescita la domanda di immobili di metratura medio-grande (a partire da 100 mq), di buona qualità e possibilmente con spazi esterni. I mutui, accessibili, hanno contribuito a sostenere il mercato e hanno dato la spinta anche a tanti giovani. La zona maggiormente apprezzata è quella di Rione Kennedy, costruita negli anni ’60 e con prezzi medi di 1400 € al mq (da ristrutturare) e 1700 € al mq (in buono stato). Vanno avanti i lavori per il prolungamento della metropolitana che servirà il quartiere con le fermate di Miano, Secondigliano e Aereoporto per poi proseguire fino all’aeroporto di Capodichino. La fermata Miano-Regina Margherita dovrebbe essere pronta per l’inizio del 2022.

 

La diminuzione della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti del quartiere di Mergellina, dovuta a motivi precauzionali per timore di problemi lavorativi, ha comportato una riduzione dei prezzi nella macroarea di Posillipo-Chiaia-San Ferdinando (-1,3%).

Si segnalano piccoli investitori, quasi sempre in arrivo da fuori città, che puntano sulla futura apertura della stazione della linea metropolitana 6. Nonostante un parziale ritorno dei turisti, ancora non si vede chi acquista per mettere a reddito con questa finalità. Tengono i tagli da 85 a 120 mq, in sofferenza i multilocali, dai cinque locali a salire. Vanno bene i monolocali e i bilocali per piccoli investitori che intendono avere un punto d’appoggio a Napoli o mettere a reddito con canone concordato. Apprezzata dai potenziali acquirenti la zona di via Caracciolo dove, per soluzioni di prestigio con vista mare, si toccano punte di 8000-9000 € al mq. Quello di pregio è un target che ha tenuto grazie anche ad una bassa offerta sul mercato. I prezzi più contenuti si registrano nelle traverse della Riviera di Chiaia, come Vico San Guido, Vico Santa Maria della Neve e limitrofe: un usato si scambia a prezzi medi di 2000 € al mq e si predilige l’acquisto di soluzioni da ristrutturare grazie anche agli incentivi statali.

Stabili i valori immobiliari nei quartieri di Manzoni-Caravaggio e Petrarca-Orazio. La domanda di immobili con spazio esterno è sempre stata presente in questa zona che offre soprattutto immobili di pregio. Infatti, via Petrarca e via Catullo si sono sempre prestate all’acquisto di tipologie di prestigio con caratteristiche di panoramicità e vista sul golfo che raggiungono picchi di 7000-8000 € al mq. Tassativa la presenza di box e posto auto: una soluzione singola costa tra 50-60 mila € e 20-30 mila €. Quasi sempre sono immobili inseriti in contesti condominiali esclusivi con pochi appartamenti, vigilanza, portineria, alcune volte la piscina. In assenza di queste caratteristiche i valori scendono a 6000-5000 € al mq. Ad acquistare sono quasi sempre professionisti o imprenditori di Napoli ma, nell’ultimo anno, in tanti si sono spostati dalla provincia. Il taglio più richiesto parte da 130-150 mq. Valori più contenuti si segnalano nella zona di Caravaggio-Manzoni, centrale e meno servita. Ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3000 € al mq con punte di 5000 € al mq a seconda della panoramicità. Chi desiderasse delle ville singole può optare per Posillipo e Marechiaro dove ci sono soluzioni indipendenti con accesso diretto al mare a partire da un milione di €.

I SEMESTRE 2021 PREZZI
NAPOLI CITTÀ
Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo
CENTRO – CORSO MERIDIONALE 1975 1550 1175 2350 1775 1275
CENTRO – CORSO UMBERTO – ZONA DUOMO 2700 2400 2200 3300 2800 2500
CORSO GARIBALDI – ARENACCIA – FERROVIA – TRIBUNALI 2100 1400 1000 2500 1750 1300
MONTEOLIVETO – QUARTIERE OREFICI 2200 1950 1450 2625 2375 1725
MONTEOLIVETO – SAN FELICE 3400 2800 1900 3900 3300 2150
MONTESANTO – TOLEDO – PIAZZA DANTE – QUARTIERI SPAGNOLI 2400 1500 1400 Nd 2400 1800
PORTA NOLANA – CORSO UMBERTO LUCCI 2200 1300 1000 3600 2100 1500
QUARTIERI SPAGNOLI 2800 2350 1450 3500 2600 1750
VIA TOLEDO 3000 2500 2000 3300 2800 2400
Posillipo-Chiaia-San Ferdinando
BAGNOLI 2100 1900 1700 2500 2300 2100
BORGO DEL CASALE 2000 1800 1600 2400 2100 2000
CHIAIA – SAN FERDINANDO 3500 2800 2000 4500 3650 2700
CHIAIA – SAN PASQUALE 5500 4300 3500 7000 5500 4000
MANZONI – CARAVAGGIO 3500 3000 2500 4000 3500 3000
MARECHIARO – LA GAIOLA 3800 3650 3400 4000 3800 3600
MERGELLINA 3500 2500 1800 5000 3600 2500
PALLONETTO A SANTA LUCIA Nd 900 700 Nd 1200 850
PETRARCA – ORAZIO 6000 5500 4500 7000 6000 5000
VIA PETRARCA 4500 4300 4000 4700 4550 4250
VIA POSILLIPO 4500 4300 4000 4700 4500 4300
Flegrea-Fuorigrotta
CAVALLEGGERI D’AOSTA 2465 2100 1800 2800 2400 Nd
FUORIGROTTA – AUGUSTO – LEOPARDI 2400 2200 1700 2900 2400 1900
FUORIGROTTA – STADIO 2600 2400 1900 2900 2600 2100
FUORIGROTTA – VIA TERRACINA 2400 2100 1600 2600 2300 1800
PIANURA 1500 1300 1000 1700 1500 1300
SOCCAVO – EPOMEO – MANNA 2600 2400 1500 2750 2500 1600
SOCCAVO – GARZILLI 2400 2200 1700 2500 2400 1800
Vomero-Arenella
ANTIGNANO 3750 3400 2550 4200 3550 2800
AVVOCATA – ARENELLA 2900 2500 1600 3400 3100 2400
BERNINI 3700 3500 Nd 4600 3600 Nd
CASTELLINO 3200 2700 2500 3500 3000 2800
CORSO AMEDEO DI SAVOIA 1900 1700 1500 2400 2000 1700
FRACANZANO 4100 3300 2800 4600 3600 3100
LUCA GIORDANO 4100 3300 2800 4600 3600 3100
MEDAGLIE D’ORO 3600 3300 3100 4300 3600 3300
QUATTRO GIORNATE 4100 3300 2800 4600 3600 3100
SANITÀ 1100 900 600 1200 950 700
SCARLATTI 4100 3300 2800 4600 3600 3100
STADIO COLLANA 3700 3400 2900 4000 3800 3200
VANVITELLI – SCARLATTI – CILEA 4100 3300 2800 4600 3600 3100
VOMERO – ALTO 3150 3000 2800 3400 3250 3100
VOMERO – CILEA 4100 3600 3000 4500 3900 3500
VOMERO – COLLI AMINEI 3400 3150 2950 4000 3500 3200
VOMERO – FONTANA 3200 2700 2500 3500 3000 2800
VOMERO – S. MARTINI 3700 3400 3100 4400 3700 3300
VOMERO – SCARLATTI 4500 3500 3000 5000 4000 3500
Collina
CAPODICHINO 1800 1600 1200 2000 1700 1500
CAPODIMONTE 2350 1750 1250 2650 2200 1550
CARLO III 1600 1100 700 2150 1700 1050
CHIAIANO – PISCINOLA 1200 950 700 1500 1350 900
COLLI AMINEI BASSA 2800 2500 2300 3000 2800 2400
CORSO ITALIA 1500 1400 1200 1800 1600 1400
CORSO SECONDIGLIANO 1450 1250 1000 1850 1650 1375
CORSO SECONDIGLIANO –  LATO QUADRIVIO 1300 1200 1000 1800 1500 1200
FORIA 2000 1500 1000 2400 1900 1400
MASSERIA CARDONE 1400 1200 1000 1600 1400 1200
MATERDEI 2100 1700 1100 2400 1950 1350
MONTE ROSA 1400 1200 1000 1500 1300 1100

 

VARIAZIONI PERCENTUALI DEI PREZZI Isem2021 su IIsem2020
NAPOLI I semestre 2021
Centro -2,1%
Posillipo-Chiaia-San Ferdinando -1,3%
Flegrea-Fuorigrotta 2,0%
Vomero-Arenella 1,1%
Collina 0,4%
Centro Direzionale -0,1%
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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