Tecnocasa, a Napoli mercato immobiliare in picchiata nel 2014, prezzi -11%.

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grafico1napoliA Napoli nella seconda parte del 2014 le quotazioni immobiliari sono diminuite del 6,8%. Nel 2014 il ribasso complessivo dei prezzi è stato dell’11,1%.

Nel secondo semestre dell’anno la macroarea che ha segnalato la contrazione dei valori più contenuta è stata quella del Centro, con un calo del 5,3% determinato anche da una diminuzione della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

La macroarea Collina ha evidenziato una perdita di valore pari all’8,6%, anche se si registra un aumento del numero delle richieste ed una maggiore predisposizione all’erogazione del credito da parte degli istituti bancari.

Attualmente diverse richieste si concentrano nei pressi della nuova stazione di Piazza Santa Maria degli Angeli della linea 6 della metropolitana: essa verrà ultimata verso la fine 2016, e grazie al collegamento diretto tra il centro e la zona Flegrea dovrebbe rivalutare tutta l’area.

Tipologie nuove in classe energetica A sono state realizzate a ridosso di via Pigna. Alle spalle di corso Protopisani sono in fase di realizzazione nuove abitazioni proprio nei pressi del nuovo polo universitario, anch’esso in corso d’opera. Abitazioni nuove sono state completate in corso San Giovanni a Teduccio, nell’area dell’ex fabbrica del Gaizo. Proseguono infine i lavori per la ricostruzione della Città della Scienza in via Coroglio, devastata da un incendio, dove sono state ripristinate alcune aree ed aperte al pubblico, mentre altre sono in fase di riqualificazione. Nel capoluogo la tipologia più richiesta è il bilocale con il 41,0% delle preferenze, a seguire il trilocale con il 32,9% delle richieste.

image001L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE

CENTRO

La macroarea del Centro ha evidenziato un ribasso dei valori pari al 5,3% rispetto al semestre precedente.

Il quartiere Monteoliveto ha segnalato una contrazione dei prezzi. La disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è ancora in diminuzione. Il quartiere Orefici è compreso tra corso Umberto I e via Nuova Marina e offre immobili costruiti nel periodo post bellico, alcuni anche di tipologia popolare. Le quotazioni medie oscillano intorno a 2000 € al mq con punte minime di 1500 € al mq per gli immobili  meno luminosi e punte di 3000 € al mq per gli immobili più signorili con portineria e ascensore situati su corso Umberto I. A ridosso di via Toledo si registrano quotazioni medie di 2500-3000 € al mq per una soluzione usata ed in buone condizioni, mente allontanandosi da via Toledo si scende a 1500 € al mq. Nel quartiere San Felice il mercato immobiliare cambia: sono presenti abitazioni di stampo signorile realizzate tra il 1500 e il 1800 che si valutano circa 4000 € al mq se sorgono su via Guglielmo San Felice. Si sale a 4500-5000 € al mq per le tipologie signorili che sorgono su via Toledo. Si registrano difficoltà anche sul mercato delle locazioni, si richiedono soprattutto monolocali e bilocali, che presentano canoni diversi: a Monteoliveto si parla di cifre intorno a 500 € per i monolocali e 600-650 € per i trilocali, mentre nel quartiere Orefici i canoni si abbassano a 420-430 € e 550 €.

Nel secondo semestre 2014 nell’area di Porta Nolana si nota una diminuzione dei valori immobiliari. La zona più popolare è quella del  quartiere denominato “Case Nuove” che si sviluppa intorno a corso Lucci dove ci sono immobili del XIX secolo che si valutano a 800-1000 € al mq. Palazzi d’epoca con portineria ed ascensore si trovano su corso Umberto I e hanno quotazioni medie di 2500 € al mq se da ristrutturare e 3500 € al mq se già ristrutturati.  Su via Marina per abitazioni costruite negli anni ‘70 le quotazioni sono di 2000 € al mq così come su corso Garibladi dove le case da ristrutturare  costano 1200 € al mq e quelle ristrutturate hanno valori di 2000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una domanda stabile ma canoni in leggero ribasso. Cercano soprattutto lavoratori fuori sede e immigrati: la domanda, pertanto, si focalizza sui monolocali, che vengono concessi a circa 400 € (mentre i bilocali a 500 €). Da segnalare che corso Lucci è interessato da opere di rifacimento del manto stradale e dall’arrivo della metropolitana, che la collegherà direttamente con il quartiere dell’Arenaccia. Attualmente le quotazioni del medio usato sono di 1800-1900 € al mq, ma le migliorie dovrebbero portare una rivalutazione di tutta l’area. Un altro progetto in corso riguarda via Vespucci, dove dovrebbe essere costruita la “villa del Popolo” e che dovrebbe essere interessato dallo spostamento del porto turistico in questa zona. I lavori non sono ancora iniziati.

 

POSILLIPO-CHIAIA-SAN FERDINANDO

La macroarea di Posillipo – Chiaia –  San Ferdinando nella seconda parte del 2014 ha evidenziato un calo dei prezzi pari al 5,8% rispetto al semestre precedente.

In lieve ribasso le quotazioni immobiliari in zona Chiaia e San Ferdinando. Si segnala una mercato comunque attivo, con un incremento del numero di compravendite rispetto al 2013. La zona di Chiaia si sviluppa nei pressi del lungomare, è molto prestigiosa e commerciale (anche grazie alla sua pedonalizzazione): per una casa d’epoca di 80-90 mq si devono considerare 380-390 mila €, mentre per una più recente circa 5000 € al mq. La zona di San Ferdinando si sviluppa verso piazza del Plebiscito, nel cuore di Napoli: lungo via Monte di Dio le quotazioni dell’usato toccano 3600-3700 € al mq, mentre su piazza Trieste e Trento e via Toledo i prezzi scendono a 3000-3200 € al mq. Attualmente diverse richieste si concentrano nei pressi della nuova stazione di Piazza Santa Maria degli Angeli della linea 6 della metropolitana: essa verrà ultimata verso la fine 2016 e grazie al collegamento diretto tra il centro e la zona Flegrea dovrebbe rivalutare tutta l’area.

In lieve ribasso le quotazioni immobiliari in zona Mergellina nella seconda parte dell’anno. A soffrire particolarmente sono le tipologie più prestigiose. L’area più signorile del quartiere è quella che si sviluppa intorno a viale Gramsci, via Caracciolo, Riviera di Chiaia, via Crispi, piazza Amedeo, via del Parco Margherita ed una parte di corso Vittorio Emanuele. Qui si trovano stabili d’epoca dotati di portineria e situati in ottimi contesti nei pressi del mare, con quotazioni comprese tra 5000 e 7000 € al mq. Prezzi più contenuti si registrano nell’area di via Piedigrotta e di via Giordano Bruno, dove si possono acquistare soluzioni dei primi anni del ‘900 oppure degli anni ’50 in poi con una spesa compresa tra 3500 e 4500 € al mq. Più popolare la zona dei vicoletti della Riviera di Chiaia, di via Camillo Cucca e di via San Guido, dove ci sono palazzine d’epoca spesso prive di ascensore dal valore compreso tra 1700 e 2500 € al mq. A cercare casa in affitto sono sia giovani sia famiglie, nella parte più signorile di Mergellina il canone mensile di un bilocale da 60 mq si attesta su 700 € al mese. Proseguono i lavori per il completamento del nuovo tratto della linea metropolitana.

 

FLEGREA-FUORIGROTTA

Nella macroarea Flegrea – Fuorigrotta le quotazioni immobiliari hanno segnalato un calo del 6,2% nella seconda parte dell’anno.

In lieve calo le quotazioni in zona Cavalleggeri d’Aosta, i tempi di vendita si allungano, i proprietari infatti difficilmente accettano di ribassare i prezzi. La maggior parte degli immobili in zona Cavalleggeri d’Aosta sono ex Ina Casa ed ex Iacp costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70, la restante offerta abitativa è costituita da soluzioni in edilizia privata. Via Cavalleggeri D’Aosta, area commerciale e ben servita, è caratterizzata dalla presenza di diverse scuole e della fermata della metropolitana. Tra le aree più prestigiose da segnalare via Diocleziano, dove è possibile acquistare tipologie signorili degli anni ’50 a 1700 € al mq. La parte di via Diocleziano che si avvicina a Fuorigrotta è più richiesta perché caratterizzata da palazzi signorili degli anni ’60, quasi tutti riqualificati, dotati di portineria e situati nei pressi della fermata della metropolitana. Un appartamento signorile in buono stato nell’area di piazzale Tecchio si acquista con una spesa di 2800-3000 € al mq. Il mercato delle locazioni in zona Cavalleggeri d’Aosta è alimentato soprattutto da giovani coppie, il canone di locazione di un trilocale è di 600-650 € al mese. Da segnalare che in via Diocleziano è stato completato il nuovo Centro Congressi ed il nuovo Centro Benessere (e gli impianti sportivi adiacenti) ma non sono al momento ancora operativi. Anche in via Cattolica è stato realizzato un nuovo Parco dello Sport. Proseguono infine i lavori per la ricostruzione della Città della Scienza in via Coroglio, devastata da un incendio.

Prezzi in calo in zona Fuorigrotta nella seconda parte del 2014. Il mercato è comunque vivace, si segnala infatti il ritorno all’acquisto da parte dei giovani  grazie al ribasso dei valori e ad una maggiore disponibilità da parte delle banche nella concessione del credito. Tra le vie più richieste da segnalare viale Augusto, via Lepanto, via Giulio Cesare e via Leopardi, si tratta di strade centrali dov’è possibile acquistare tipologie degli anni ’60 in buone condizioni a 3000-3200 € al mq. Le zone semicentrali e più decentrate, come ad esempio via Costantino e via Consalvo, presentano quotazioni inferiori che si attestano su 2200-2300 € al mq. Il canone di un bilocale è di 500-600 € al mese, quello di un trilocale è di 700 € al mese.

Quotazioni in leggero calo nell’area di Fuorigrotta nella seconda parte dell’anno. I proprietari infatti sempre più spesso rivedono al ribasso le richieste iniziali. Nella zona che si sviluppa intorno al parco San Paolo si concentrano prevalentemente le abitazioni più signorili ante ’67. Le quotazioni di un buon usato sono di 2400 € al mq. Più quotate le soluzioni simili che sorgono in via Terracina, dove si raggiungono anche valori medi di 2800 € al mq grazie alla presenza di parchi residenziali signorili dotati di portineria. In viale Kennedy le quotazioni si mantengono intorno a 2300-2500 € al mq. Più popolare l’offerta presente nella zona del Pendio (tra via Terracina ed Agnano) dove si concentrano numerose soluzioni ex Iacp che si compravendono a prezzi inferiori a 2000 € al mq se in buone condizioni. Agnano si trova nella parte più periferica del quartiere, si tratta di un’area poco servita con valori più bassi rispetto alla media. Per l’usato si spendono mediamente 1300 € al mq. La domanda di appartamenti in affitto è buona, soprattutto da parte di coloro che non riescono ad accedere al credito come ad esempio le giovani coppie. Il canone di locazione di un bilocale è di 400-500 € al mese e il contratto più utilizzato è quello a canone libero da 4 anni più 4, anche se si segnala un aumento delle stipule di contratti a canone concordato con cedolare secca.

Nella seconda parte del 2014 la macroarea Vomero – Arenella ha segnalato un ribasso dei prezzi pari al 7,8%.

Nell’area del Vomero e di via Simone Martini si registrano lievi ribassi  delle quotazioni immobiliari. Il mercato risulta comunque attivo, in particolare si evidenzia una buona richiesta di tagli ampi. Una delle aree più prestigiose e richieste è quella dello Stadio Collana ed in particolare quella di via Amedeo, via De Ruggero e via Caldieri, caratterizzata da palazzine ante ’67 dotate di servizio di portineria e balconi. Per l’acquisto di un buon usato si spendono circa 3500 € al mq. Quotazioni più contenute si registrano nell’area di via Pigna, edificata a partire dalla fine del 1800 fino ad arrivare agli anni ’60 nei pressi della parte centrale del Vomero. Un appartamento in buone condizioni ha un valore di 2600-2700 € al mq. In netta ripresa la zona popolare di Saverio Altamura, richiesta soprattutto perché presenta minori difficoltà legate al parcheggio dell’auto, problematica molto sentita in tutto il quartiere del Vomero. In zona Saverio Altamura un appartamento ben tenuto costa circa 3000 € al mq. Vivace il mercato delle locazioni, attualmente il canone di locazione di un trilocale si attesta su 600 € al mese.Tipologie nuove in classe energetica A sono state realizzate a ridosso di via Pigna, dove si registra però molto invenduto a causa delle quotazioni che si attestano sui 5000 € al mq.

 

COLLINA

La macroarea Collina, nella seconda parte del 2014, ha evidenziato un ribasso delle quotazioni immobiliari pari all’8,6%.

Quotazioni in leggero calo in zona Chiaiano, dove comunque si registra un aumento del numero delle richieste ed una maggiore predisposizione all’erogazione del credito da parte degli istituti bancari. Tra le vie più richieste del quartiere da segnalare corso Chiaiano, via Santa Maria a Cubito e via Emilio Scaglione, dove si possono acquistare tipologie degli anni ’50 e ’60 ad un prezzo di 1000-1100 € al mq se da ristrutturare. A cercare casa in affitto sono soprattutto giovani, il canone di un bilocale ha un limite massimo di 350 € al mese, quello di un trilocale è di 450 € al mese.

Nella macroarea del Centro Direzionale i valori delle abitazioni sono diminuiti del 6,9% rispetto alla prima parte dell’anno.

In leggero calo le quotazioni immobiliari nell’area di San Giovanni a Teduccio nella seconda parte del 2014. Diminuisce infatti il numero di richieste ma aumenta la qualità delle stesse. Una delle zone più apprezzate da coloro che cercano casa nel quartiere è quella che si sviluppa intorno a via Bernardino Martirano, dove si concentrano abitazioni ex Inpdap che hanno quotazioni medie di 1500 € al mq. Il corso principale del quartiere è corso San Giovanni a Teduccio dove prevalgono soluzioni d’epoca dei primi anni del ‘900 che hanno quotazioni medie di 1000 € al mq. Chi cerca casa sul corso spesso chiede il fronte mare o la vista mare, ci sono infatti delle nuove costruzioni in parco con queste caratteristiche che hanno quotazioni medie di 1800 € al mq. Piacciono anche le soluzioni ex Iacp che si possono trovare nel Rione Forzati con valori medi di 1300-1400 € al mq. In via Positano sono disponibili soluzioni popolari ex Ina Casa che si scambiano a prezzi medi di 1100 € al mq. Vivace il mercato degli affitti, il canone di un bilocale è di 350-400 € al mese, quello di un trilocale è di 500-550 € al mese. Da segnalare che alle spalle di corso Protopisani sono in fase di realizzazione nuove abitazioni proprio nei pressi del nuovo polo universitario anch’esso in corso d’opera. Abitazioni nuove sono state completate in corso San Giovanni a Teduccio, nell’area dell’ex fabbrica del Gaizo, dove è possibile acquistare appartamenti a 2200-2300 € al mq.

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