Mercato immobiliare Napoli, Tecnocasa: prezzi in leggera crescita e mattone dinamico, anche grazie agli investitori.

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Portorose,
Rogla
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Il mercato immobiliare di Napoli nella seconda parte del 2021 registra prezzi in leggero aumento: +1,6% rispetto al I semestre 2021. Questo è quanto emerso dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa sulla città partenopea. Per quanto riguarda le compravendite, la città chiude il 2021 con un aumento delle transazioni pari al 27,6% rispetto al 2020, per un totale di 8.096 immobili scambiati.

VARIAZIONI PERCENTUALI DEI PREZZI (II SEMESTRE 2021 rispetto al I SEMESTRE 2021)

 

NAPOLI II sem 2021
Centro -0,3%
Posillipo – Chiaia – San Ferdinando +1,1%
Flegrea – Fuorigrotta +2,7%
Vomero – Arenella +2,1%
Collina +1,9%
Centro Direzionale +1,8%

 

Le zone centrali hanno messo a segno un ribasso dello 0,3%: i valori immobiliari dei Quartieri Spagnoli sono in leggera decrescita in seguito al rallentamento delle compravendite per investimento, orientato a soluzioni da adibire ad attività ricettive ad uso turistico. Si sono realizzati prevalentemente acquisti per uso diretto, da parte di famiglie, coppie e single, attenti al rapporto prezzo qualità.  L’offerta della zona che risale alla fine del 1800 spesso prevede immobili senza ascensore, poco luminosi e privi di spazi esterni. I prezzi al mq si aggirano intorno a 2300 € al mq.  Prezzi in leggero aumento nella zona di Monteoliveto-Sanfelice dove si segnalano soprattutto acquisti di prima casa. Il lieve incremento è dovuto alla vendita di alcuni immobili di qualità, alcuni dei quali ai piani alti con possibilità di vista panoramica su Piazza Municipio e comunque a ridosso della zona Porto e con vista mare. Si cercano tagli molto ampi, a partire da 150 mq.  Via San Felice è la strada più apprezzata e quotata con immobili più signorili e quotazioni intorno a 3000 € al mq con punte di 3800-4000 € al mq per le soluzioni ai piani alti.  Chi acquista la prima casa apprezza soprattutto la presenza dei servizi, tra cui diverse fermate della metropolitana che la collegano al resto della città.  Sorgono qui le fermate della metro di Toledo e piazza Bovio.

E’ nella macroarea di Flegrea-Fuorigrotta che si registrano gli incrementi maggiori dei prezzi (+2,7%) grazie all’andamento al rialzo dei valori del quartiere di Fuorigrotta-Augusto-Leopardi. In diminuzione le quotazioni di Soccavo-Epomeo. La maggior parte delle compravendite sono state realizzate nella zona più popolare della città, il quartiere Traiano, dove i prezzi sono più contenuti e si aggirano intorno a 1600-1900 € al mq. La zona si caratterizza per la presenza di immobili ex Iacp ed ex Napoli Servizi acquistati da potenziali acquirenti che hanno budget contenuti e che colgono l’occasione dei mutui più vantaggiosi. Meno compravendite, per mancanza di prodotto oppure per le richieste troppo elevate dei potenziali venditori, nella zona di viale dell’Epomeo i cui prezzi si aggirano intorno a 2700-3000 € al mq. Quotazioni leggermente più basse intorno a 2500 € al mq nella zona più interna e in quella di Soccavo, dove ci sono condomini degli anni ’50-’70.

In crescita del 2,1% i valori immobiliari della macroarea di Vomero-Arenella.

Mercato dinamico nel quartiere di Vanvitelli-Scarlatti-Cilea dove, nella seconda parte del 2021, si sono mossi sia investitori sia acquirenti di prima casa. I primi si orientano su soluzioni già occupate e a reddito, mentre i secondi puntano a questa zona perché è tra le più servite della città. La parte più prestigiosa è quella che si sviluppa intorno a via Scarlatti e via Giordano dove i valori per soluzioni d’epoca signorili possono arrivare anche a 6000 € al mq se l’immobile gode della vista panoramica. Si conferma la richiesta di abitazioni con spazi esterni. Più contenute le quotazioni su via Cilea, 4000 € al mq. La zona è particolarmente servita e questo è apprezzato dai potenziali acquirenti.

In aumento dell’1,9% i prezzi degli immobili nella macroarea della Collina e dell’1,8% in quella del Centro Direzionale.  

A Gianturco si segnala un mercato reso dinamico dalle compravendite di cinesi che hanno aperto nel quartiere numerosi negozi all’ingrosso di oggettistica. Acquistano e poi affittano a chi lavora all’interno di tali strutture commerciali. Comprano tagli da 100-150 mq destinando un budget medio di 250 mila €. Valori medi intorno a 2000 € al mq. Non lontano nel quartiere Stadera sono in corso i lavori per il potenziamento della metropolitana. Confinante sorge un’altra area, quella di San Giovanni a Teduccio che, negli anni, si è riqualificata grazie al recupero delle ex aree industriali dismesse presenti nel passato (ex Cirio ed ex Parmalat). Proprio sull’ex area Cirio ha sede adesso l’Academy Devoleper della Apple che, ancora oggi, attira studenti da tutta Italia e anche dall’estero. Questo ha portato nel tempo anche al potenziamento dell’offerta commerciale e di strutture ricettive. Presenti anche investitori che puntano sugli affitti a studenti. Un medio usato intorno a 1400 € al mq. In futuro si prevede anche la nascita del porto turistico con il potenziamento del lungomare fino a Portici. I lavori sono ancora in corso.

Crescono dell’1,1% i prezzi delle case nella macroarea di Posillipo-Chiaia-San Ferdinando. Continua il recupero dei valori nel quartiere di Mergellina, grazie agli investitori e agli acquirenti di prima casa. I primi stanno investendo per poi immettere l’immobile sul segmento turistico, alla luce anche del recupero delle presenze della scorsa estate. Gli investitori inoltre puntano all’imminente apertura della fermata della metropolitana. I prezzi più contenuti si registrano nell’area di via Piedigrotta e di via Giordano Bruno: un usato si scambia a prezzi medi di 2000 € al mq. Chi acquista per investimento impiega 100-120 mila €. Nelle zone di Caracciolo e Mergellina vanno le soluzioni di 71-100 mq possibilmente con spazio esterno. Prezzi medi intorno a 5000-6000 € al mq per le soluzioni di prestigio di cui però non c’è un mercato particolarmente dinamico alla luce del fatto che in tanti si spostano a Mergellina dove i prezzi sono diminuiti notevolmente.

 

NAPOLI CITTÀ Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo
Centro
CENTRO – CORSO MERIDIONALE 1900 1500 1200 2200 1850 1350
CENTRO – CORSO UMBERTO – ZONA DUOMO 2700 2400 2200 3500 2900 2500
CORSO GARIBALDI – ARENACCIA – FERROVIA – TRIBUNALI 1800 1400 950 2150 1750 1150
MONTEOLIVETO – QUARTIERE OREFICI 2200 1950 1450 2675 2425 1775
MONTEOLIVETO – SAN FELICE 3450 2825 2000 4000 3350 2200
MONTESANTO – DANTE 2300 1800 1400 Nd 2300 1700
PORTA NOLANA – CORSO UMBERTO LUCCI 2200 1300 1000 3600 2100 1500
QUARTIERI SPAGNOLI 2700 2250 1350 3400 2500 1650
QUARTIERI SPAGNOLI – TOLEDO Nd 1900 1300 Nd Nd 1800
VIA TOLEDO 3000 2500 1800 3400 2800 2200
Posillipo-Chiaia-San Ferdinando
BAGNOLI 2100 1900 1700 2500 2300 2100
BORGO DEL CASALE 2000 1800 1600 2400 2200 2000
CHIAIA – SAN FERDINANDO 3400 2700 1900 4400 3400 2600
CHIAIA – SAN PASQUALE 5500 4000 3000 7000 5500 4000
MANZONI – CARAVAGGIO 3500 3000 2500 4000 3500 3000
MARECHIARO LA GAIOLA 4000 3800 3600 4350 4200 4000
MERGELLINA 3800 2600 2000 5500 3800 2600
PALLONETTO A SANTA LUCIA Nd 850 650 Nd 1050 775
PETRARCA – ORAZIO 6000 5500 4500 7000 6000 5000
VIA PETRARCA 4500 4300 4000 4800 4600 4400
VIA POSILLIPO 4700 4500 4200 5000 4800 4500
Flegrea-Fuorigrotta
CAVALLEGGERI D’AOSTA 2500 2200 1900 2900 2500 Nd
FUORIGROTTA – AUGUSTO – LEOPARDI 2700 2500 2100 3200 2700 2200
FUORIGROTTA – STADIO 2700 2500 2000 3000 2700 2200
FUORIGROTTA – VIA TERRACINA 2400 2100 1600 2600 2300 1800
PIANURA 1500 1300 1000 1700 1500 1300
SOCCAVO – EPOMEO – MANNA 2600 2200 1600 3000 2500 2000
SOCCAVO – GARZILLI 2500 2300 1700 2600 2400 1900
Vomero-Arenella
ANTIGNANO 3750 3400 2550 4200 3550 2800
AVVOCATA – ARENELLA 3000 2600 1600 3500 3200 2400
CASTELLINO 3400 2800 2600 3600 3100 2800
CORSO AMEDEO DI SAVOIA 2000 1800 1500 2400 2000 1700
MEDAGLIE D’ORO 3700 3400 3200 4300 3700 3400
SANITÀ 1100 900 700 1200 1000 750
STADIO –  COLLANA 3800 3500 3100 4500 3800 3300
VANVITELLI – SCARLATTI – CILEA 4200 4000 3500 5000 4500 4000
VOMERO – ALTO 3200 3000 2800 3400 3200 3000
VOMERO – CILEA 4200 3700 3100 4600 4000 3600
VOMERO – COLLI AMINEI 3400 3150 2950 4000 3500 3200
VOMERO – FONTANA 3400 2800 2600 3600 3100 2800
VOMERO – S. MARTINI 3800 3500 3100 4500 3800 3300
VOMERO – SCARLATTI 4500 3500 3000 5000 4000 3500
Collina
CAPODICHINO 1800 1650 1200 1950 1700 1300
CAPODIMONTE 2350 1750 1250 2650 2200 1550
CARLO III 1700 1200 700 2200 1750 1050
CHIAIANO – PISCINOLA 1200 950 700 1450 1300 850
COLLI AMINEI BASSA 2800 2500 2300 3000 2800 2400
CORSO ITALIA 1500 1400 1200 1800 1600 1400
CORSO SECONDIGLIANO 1600 1325 975 2100 1800 1500
CORSO SECONDIGLIANO LATO QUADRIVIO 1300 1200 1000 1800 1500 1200
FORIA 2000 1500 1000 2300 1800 1300
MASSERIA CARDONE 1400 1200 1000 1600 1400 1200
MATERDEI 2150 1750 1100 2600 2100 1400
MONTE ROSA 1400 1200 1000 1500 1300 1100
Centro Direzionale
GIANTURCO 1200 950 800 1375 1175 1025
POGGIOREALE 1700 1275 1050 2250 1800 1500
PONTICELLI 1700 1400 900 2000 1700 1200
SAN GIOVANNI A TEDUCCIO – BARRA 1700 1400 575 2050 1700 975
STADERA 1175 1025 825 1500 1275 1150
Legenda:
C=Centro
S=Semicentro
P=Periferia
Nd=Non disponibile
Prezzi in € al mq
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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