Tecnocasa, mercato immobiliare Napoli: continua la crescita dei prezzi, il Centro segna +8%

Continua la crescita dei prezzi degli immobili a Napoli. Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, nei primi sei mesi del 2023 la città ha messo a segno +1,9%.

Ad aver registrato la crescita più elevata sono stati quartieri della macroarea centrale (+8,0%).

Le case in piazza Dante, via Montesanto e via Toledo sperimentano prezzi in salita a causa di una forte domanda e una bassa offerta. Sono prevalentemente investitori che decidono di realizzare casa vacanza o B&B a movimentare il mercato a causa della forte presenza di turisti. Investono cifre inferiori a 100 mila €. La bassa offerta di immobili in vendita è dovuta anche al fatto che molti proprietari hanno rinunciato a vendere per realizzare un’attività ricettiva. Piace piazza Dante dove si contano immobili della fine del 1800, con prezzi che vanno da 1500 a 2000 € al mq. La zona più signorile è quella che si sviluppa intorno a via Toledo. Infatti, ci sono palazzi dei primi anni del 1900, spesso con affreschi e travi a vista, portineria che hanno quotazioni intorno a 3500 € al mq con punte di 5000 € al mq.

VARIAZIONI PERCENTUALI DEI PREZZI Isem2023 su iIsem22
NAPOLI I sem 2023
Centro 8,0%
Centro Direzionale -1,8%
Collina 1,0%
Flegrea – Fuorigrotta -0,9%
Posillipo – Chiaia – San Ferdinando 1,0%
Vomero – Arenella 0,7%
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Crescono i prezzi nella zona dei Quartieri Spagnoli a causa degli acquisti di immobili da destinare a casa vacanza e BB. Questo sta portando anche a uno spostamento dei residenti che vogliono comprare casa verso i comuni limitrofi come Casoria e Pozzuoli. I prezzi più elevati sono presenti in via Toledo e le traverse, a prezzi medi di 4000-4500 € al mq (buono stato). Più basse, 2000-2200 € al mq, le quotazioni nei Quartieri Spagnoli dove si concentrano le soluzioni più popolari e gli acquisti per investimento.  Gli affitti giornalieri si aggirano intorno a 100 €. Sul mercato delle locazioni si segnala una bassa offerta a causa delle locazioni brevi.  Molto richiesti i box auto, anche per la carenza di parcheggi e di posti auto, difficile però trovare box in vendita, più facile reperirne in affitto. Il canone di un box singolo è di 200-300 € al mese.

Aumentano dell’1% i valori delle case dell’area di Posillipo-Chiaia-San Ferdinando e della Collina.

Nella prima macroarea le case di pregio sono rimaste stabili. Nei quartieri di Manzoni-Caravaggio e Petrarca- Orazio sul segmento del lusso, professionisti napoletani sono alla ricerca di immobili importanti da utilizzare come abitazione principale. Si cercano ampie metrature oltre 200 mq, con spazi esterni, in contesti condominiali di prestigio e con portineria di 24 ore. Tassativa la vista panoramica sul golfo di Napoli. Inizia a delinearsi un nuovo trend che vede imprenditori e professionisti da Milano e Roma acquistare la casa vacanza a Napoli. In questo caso si chiedono piccoli tagli da usare come pied à terre. Le soluzioni più prestigiose si trovano in via Petrarca e via Catullo dove si toccano picchi di 7000-8000 € al mq. Tanta domanda e poca offerta sul mercato delle locazioni. A Caravaggio-Manzoni che registra quotazioni medie intorno a 4000-5000 € al mq, giovani professionisti realizzano il primo acquisto o l’acquisto migliorativo. I prezzi più bassi portano alcuni investitori a tentare l’acquisto per investimento. La domanda di immobili in affitto è elevata ma l’offerta è sufficiente anche se stanno crescendo i casi di chi decide di affittare sul segmento della casa vacanza.  Per un trilocale si spendono intorno a 1500 € al mese. Non ci sono progetti di sviluppo di nuove costruzioni dal momento che ci sono vincoli paesaggistici e idrogeologici.

Nella macroarea Collina i valori immobiliari salgono dell’1%, in particolare nel quartiere di Secondigliano- Quadrivio, a causa di un aumento della domanda per investimento: si acquistano abitazioni già locate oppure da locare. Un bilocale costa intorno a 70 mila € per poi essere affittato a 500 € al mese. Da alcuni mesi potenziali acquirenti stranieri dimostrano interesse per la zona. La prima casa è acquistata da under 36 che usufruiscono dei mutui agevolati. Parliamo di un quartiere periferico della città che presenta un’offerta abitativa medio popolare, anche se si contano diversi immobili degli anni ’70.  Si possono toccare quotazioni di 1500-1800 € al mq contro una media di 1000-1300 € al mq.  Vanno avanti i lavori per il prolungamento della metropolitana che servirà il quartiere con le fermate di Miano, Secondigliano e Aereoporto e proseguirà fino all’aeroporto di Capodichino.

Un leggero aumento, +0,7%, interessa la macroarea di Vomero-Arenella.

Mercato vivace in zona Vomero-Scarlatti e prezzi in aumento a causa di un’elevata domanda destinata alla creazione di casa vacanza o altra struttura turistica ricettiva. C’è anche bassa offerta che deriva dal fatto che molti proprietari decidono di non alienare l’immobile per destinarlo al mercato turistico.  Cercano tagli da 80-100 mq.  Vomero-Scarlatti è un quartiere centrale, composto da abitazioni d’epoca realizzate a cavallo degli anni ’30 e da palazzine ante ’67. Via Scarlatti e via Luca Giordano sono le strade principali e le quotazioni di un buon usato variano tra 4000 € al mq fino ad arrivare a 6000 € al mq per le tipologie più signorili caratterizzate da soffitti alti e finiture in stile liberty. San Martino, area adiacente alle vie sopracitate, quota intorno a 4500- 5000 € al mq. Via Palizzi è un’area panoramica e più decentrata dove si possono acquistare tipologie con vista mare. Molto richieste le traverse interne di via Scarlatti, perché centrali, molto servite, ma più tranquille e spesso pedonali. La presenza di numerose case vacanza ha sottratto offerta al mercato delle locazioni su cui c’è molta domanda. Il canone di un bilocale è di 700-800 € al mese mentre quello di un trilocale tocca i 1000 € al mese.

Diminuiscono dell’1,8% i valori nella macroarea di Centro Direzionale.  Prezzi stabili nel quartiere di Gianturco e in diminuzione a Stadera e a Poggioreale.  A Gianturco si segnala un mercato reso dinamico da un aumento delle compravendite di casa vacanza, soprattutto nell’area intorno alla Stazione. Investono cifre inferiori a 100 mila € per acquistare bilocali o piccoli trilocali.  I valori medi si aggirano intorno a 2000 € al mq. A Poggioreale e Stadera i prezzi sono in lieve diminuzione anche perché la maggioranza degli acquirenti ricorre al mutuo per acquistare e l’aumento dei tassi fa sentire. Infatti, in questi due quartieri si realizzano soprattutto acquisti di prima casa con ricorso importante al credito. I valori si aggirano intorno a 1000 € al mq. Sono ancora in corso i lavori per la nascita di alcune fermate della metropolitana (tra cui Centro Direzionale, Tribunale). Sul segmento degli affitti c’è una domanda importante ma poca offerta.

NAPOLI CITTÀ
Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo
CENTRO – CORSO MERIDIONALE 2000 1550 1250 2300 1900 1400
CENTRO – CORSO UMBERTO – ZONA DUOMO 2800 2500 2300 3600 3000 2600
CORSO GARIBALDI – ARENACCIA – FERROVIA – TRIBUNALI 2000 1600 1100 2200 1900 1300
MONTEOLIVETO – QUARTIERE OREFICI 2350 2100 1600 2900 2650 1950
MONTEOLIVETO – SAN FELICE 3650 3000 2200 4200 3550 2400
MONTESANTO – DANTE Nd 2200 1500 Nd Nd Nd
PORTA NOLANA – CORSO UMBERTO LUCCI 2200 1300 1000 3600 2100 1500
QUARTIERI SPAGNOLI 2900 2350 1500 3650 2600 2000
QUARTIERI SPAGNOLI – TOLEDO 2100 1700 1400 2550 2150 1600
TRIBUNALI 3000 2200 1900 3500 2500 2200
VIA TOLEDO 3200 2700 2000 3600 3000 2400
Posillipo-Chiaia-San Ferdinando
BAGNOLI 2050 1850 1700 2450 2250 2100
BORGO DEL CASALE 2000 1800 1500 2400 2100 1900
CHIAIA – SAN FERDINANDO 3400 2800 1900 4400 3500 2600
CHIAIA – SAN PASQUALE 3900 3100 2800 5100 4300 3100
MANZONI – CARAVAGGIO 4000 3500 3000 5000 4500 4000
MARECHIARO LA GAIOLA 4000 3800 3600 4400 4300 4000
MERGELLINA 3750 2450 1900 5800 4200 3000
PALLONETTO A SANTA LUCIA Nd 900 800 Nd 1250 1000
PETRARCA – ORAZIO 6000 5500 4500 7000 6000 5000
POSILLIPO – PETRARCA – MARECHIARO – GAIOLA 3900 2900 1900 5400 4300 2900
VIA PETRARCA 4400 4000 3800 4800 4500 4000
VIA POSILLIPO 4800 4600 4300 5000 4800 4600
Flegrea-Fuorigrotta
CAVALLEGGERI D’AOSTA 2500 2100 1800 2750 2300 1900
FUORIGROTTA – AUGUSTO – LEOPARDI 3000 2500 2200 3500 2700 2300
FUORIGROTTA – STADIO 2700 2500 2000 3000 2700 2200
FUORIGROTTA – VIA TERRACINA 2400 2100 1600 2600 2300 1800
PIANURA 1650 1400 1150 1750 1550 1250
SOCCAVO – EPOMEO – MANNA – TRAIANO 2600 2200 1600 2900 2400 2000
SOCCAVO – GARZILLI 2600 2200 1700 2800 2500 1800
Vomero-Arenella
ANTIGNANO 3800 3400 2750 4400 3750 3000
AVVOCATA – ARENELLA 3300 2900 1800 3700 3300 2500
CASTELLINO 3600 3200 2950 3850 3450 3150
CORSO AMEDEO DI SAVOIA 2000 1800 1500 2400 2000 1700
MEDAGLIE D’ORO 4000 3700 3500 4600 4000 3700
SANITÀ 1200 1025 900 1875 1575 1325
STADIO COLLANA 3600 3300 3000 4600 3800 3300
VANVITELLI-SCARLATTI-CILEA 4350 4000 3500 5000 4500 4000
VOMERO – ALTO 3250 3100 2900 3450 3250 3050
VOMERO – CILEA 4000 3500 3100 4600 4000 3600
VOMERO – COLLI AMINEI 3375 3100 2900 4000 3500 3200
VOMERO – S. MARTINI 3600 3300 3000 4600 3800 3300
VOMERO – SCARLATTI 5000 4000 3500 5500 4500 4000
Collina
CAPODICHINO 1800 1650 1200 1950 1700 1300
CAPODIMONTE 3300 2800 2400 3700 3300 2900
CARLO III 1900 1350 850 2250 1800 1100
CHIAIANO – PISCINOLA 1100 900 700 1300 1100 800
COLLI AMINEI BASSA 3800 3500 3200 4000 3800 3400
CORSO ITALIA 1550 1350 1150 1850 1550 1400
CORSO SECONDIGLIANO 1500 1050 800 2000 1750 1400
CORSO SECONDIGLIANO LATO QUADRIVIO 1425 1325 1125 1725 1625 1425
FORIA 2000 1500 1000 2300 1800 1300
MASSERIA CARDONE 1450 1300 1050 1650 1500 1300
MATERDEI 2350 1900 1250 2750 2250 1550
MONTE ROSA 1400 1250 1050 1600 1400 1250
Centro Direzionale
GIANTURCO 1200 1000 800 1350 1200 1000
POGGIOREALE 1750 1300 1100 2250 1850 1550
PONTICELLI 1700 1400 900 2000 1700 1200
SAN GIOVANNI A TEDUCCIO – BARRA 1750 1450 750 2100 1750 1100
STADERA 1250 1050 850 1500 1350 1150
Legenda:
C=Centro
S=Semicentro
P=Periferia
Nd=Non disponibile
Prezzi in € al mq
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

 

 

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