Tecnocasa, mercato immobiliare, a Napoli valori in aumento

Si è svolta in Confesercenti a NAPOLI la Conferenza Stampa del Gruppo Tecnocasa dedicata ai trend del real estate e  del mercato dei mutui a Napoli sulla base delle nuove analisi realizzate dall’Ufficio Studi.

Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, valori delle case di Napoli nella seconda parte del 2023 sono aumentati dell’1,9% rispetto al I semestre 2023.

Le case in centro valgono il 3,3% in più.  Nell’area di piazza Dante, Montesanto e via Toledo il mercato è alimentato in modo particolare da investitori che desiderano realizzare affitti brevi. Da quando sono stati introdotti specifici requisiti i per le abitazioni da destinare a questa attività il mercato è in via di ridimensionamento. Gli investitori, prevalentemente di Napoli e provincia, impiegano cifre inferiori a 100 mila €. Piacciono sempre gli immobili di fine 1800 posizionati in piazza Dante dove il mercato è particolarmente vivace e i cui prezzi vanno da 1500 a 2000 € al mq.  La zona più signorile è quella che si sviluppa intorno a via Toledo: ci sono palazzi dei primi anni del 1900, spesso con affreschi e travi a vista, portineria e quotazioni intorno a 3500 € al mq con punte di 5000 € al mq.  Lo stesso fenomeno di acquisti da parte di investitori ha determinato il rialzo dei valori nei Quartieri Spagnoli dove i prezzi sono leggermente più contenuti, intorno a 2000 € al mq rispetto ai 4000 € al mq che si registrano su via Toledo.

Crescono i valori delle abitazioni nel quartiere di Garibaldi-Arenaccia-Ferrovia-Tribunali. La domanda è elevata, alimentata soprattutto da coloro che acquistano per investimento e che desiderano realizzare casa vacanza e B&B. La strada più ambita è corso Garibaldi dove ci sono soluzioni ex Risanamento costruite ante ’67 e dove si raggiungono le quotazioni più elevate, 2000 € al mq con punte di 3000-3500 € al mq. Si scende a 1000-1500 € al mq nelle traverse. I collegamenti della zona potrebbero migliorare in seguito all’apertura della fermata della metropolitana “Carlo III”.

In aumento i prezzi delle case in corso Meridionale, a causa della scarsa offerta. La maggioranza degli immobili acquistati sono stati indirizzati sugli affitti brevi e sulla casa vacanza visto il posizionamento a ridosso della Stazione Ferroviaria, comoda per i turisti. Gli investitori mirano alle zone più economiche, con prezzi intorno a 1500 € al mq. Centrale e trafficata l’area di corso Meridionale, dove sono presenti palazzine d’epoca costruite nei primi anni del ‘900. Chi volesse acquistare un appartamento usato in buone condizioni deve mettere in conto una spesa di 2000 € al mq. In generale non si superano i 3000 € al mq. Sempre ambite le tipologie che si trovano nella zona del Centro Direzionale, dove è possibile acquistare appartamenti più recenti e situati in un buon contesto abitativo, a prezzi medi compresi tra 2000 e 2500 mq a seconda dell’esposizione. La ricerca dell’abitazione principale vede protagoniste famiglie e giovani coppie che acquistano trilocali.  La pratica degli affitti brevi sta infatti sottraendo immobili al mercato tradizionale.

La macroarea che ha messo a segno l’aumento dei prezzi più importante è quella del Centro Direzionale (+9,3%). Crescono i prezzi a Gianturco, Stadera e a Poggioreale, quartieri in cui acquistano prevalentemente le persone che già ci vivono e realizzano un acquisto migliorativo. A Gianturco si segnala un mercato reso dinamico da un aumento delle compravendite di casa vacanza, soprattutto nell’area intorno alla Stazione. Investono cifre inferiori a 100 mila € per acquistare bilocali o piccoli trilocali. L’aumento dei valori è dovuto anche al fatto che gli acquirenti hanno preferito indirizzarsi su soluzioni inserite in parchi condominiali. I valori medi intorno a via di Nuova Poggioreale e a ridosso di Piazza Nazionale si aggirano intorno a 2000 € al mq. Sono ancora in corso i lavori per la nascita della fermata della metropolitana di Poggioreale. Nuove costruzioni sono presenti a Stadera e Poggioreale a prezzi medi di 2000-2500 € al mq. Sul segmento degli affitti c’è una domanda significativa soprattutto da parte di giovani. Un bilocale si affitta a 500 € al mese.

Crescono dell’1,7% i valori delle case nella macroarea di Vomero-Arenella, in particolare intorno a piazza Vanvitelli, nel quartiere del Vomero. E’ un’area della città che si caratterizza per la presenza di attività commerciali, anche di somministrazione, che attirano persone dalla provincia. L’aumento dei prezzi è dovuto a una domanda in crescita e a un’offerta sempre più esigua. La maggioranza degli immobili risale ai primi anni ’50 con prezzi medi di 5000 € al mq per le soluzioni usate e 6000 € al mq per quelle ristrutturate. Poco presenti gli investitori dal momento che i tagli sono di ampia metratura, intorno a 120-150 mq e si prestano in modo particolare ad acquisti migliorativi.

Nella macroarea di Posillipo-Chiaia-San Ferdinando i prezzi delle case sono in aumento dell’1,3%: c’è l’andamento positivo di Bagnoli e la diminuzione degli stessi a Chiaia-San Ferdinando. Il primo è un quartiere semiperiferico, confinante con Posillipo e che si presta ad acquisti di giovani, alla luce dei prezzi contenuti, intorno a 2000 € al mq. Piace anche la vicinanza del mare. L’offerta abitativa si caratterizza per la presenza di immobili degli anni ’60 ex Iacp e degli anni ’20-’30. Particolarmente apprezzata l’area intorno a viale Campi Flegrei e quella del lungomare, da cui si può godere anche di viste panoramiche. Presenti anche una fermata della metropolitana e della Cumana. Viale Campi Flegrei è la via principale del quartiere, verde e in parte pedonale. In questa area si trovano soluzioni d’epoca del 1920 in stile Liberty, realizzate in tufo con quotazioni che si attestano sui 2800 € al mq per tipologie in buono stato.

Prezzi sostanzialmente stabili a Chiaia, San Ferdinando e in aumento a Pallonetto a Santa Lucia. In quest’ultimo quartiere sono soprattutto gli investitori a comprare per realizzare casa vacanza e si orientano su piccoli tagli in buono stato. Pochi gli acquisti di abitazione principale, che si indirizzano in modo particolare verso soluzioni in buono stato. Continua a essere forte la presenza di BB e casa vacanza che limitano fortemente l’accesso all’affitto. Per un bilocale si può arrivare anche a 700-800 € al mese. La legge che regolamenta a livello nazionale il settore potrebbe determinare la possibilità di vendita o affitto di immobili, ora destinati a questa finalità.  Nella zona di Chiaia e San Ferdinando i prezzi possono arrivare anche a 5000€ al mq per le soluzioni più signorili a cui si interessa un target con ottima disponibilità di spesa.  I valori scendono nella zona di Pallonetto di S. Lucia nei Quartieri Spagnoli dove prevalgono soprattutto le tipologie popolari e i prezzi degli immobili vanno sotto i 1000 € al mq. Continuano i lavori nei pressi della nuova stazione di Piazza Santa Maria degli Angeli della linea 6 della metropolitana. Stabili i prezzi nella macroarea di Flegrea-Fuorigrotta e in leggera diminuzione in quella della Collina.  

Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il mercato degli spazi commerciali a Napoli registra un forte incremento di compravendite da parte degli investitori che sono alla ricerca di redditività intorno al 10% lordo annuo ma si accontentano del 5-6% lordo annuo per negozi ben posizionati o con conduttori referenziati infatti gli investitori preferiscono acquistare negozi già locati.

Tra i fattori che stanno condizionando il trend di questi ultimi anni ci sono i flussi turistici che influiscono sull’andamento del mercato commerciale delle zone in cui sono particolarmente intensi (come ad esempio via Toledo, corso Garibaldi e corso Umberto) e il contingentamento delle licenze di somministrazione e ristorazione emesso nel luglio 2023 che ha influito in maniera diversa a seconda delle zone della città. La nuova normativa ha di fatto rallentato il mercato dei locali commerciali, fenomeno registrato al Vomero nei Quartieri Spagnoli. Ulteriori elementi che hanno impattato in modo significativo sulla città sono la nascita di numerosi B&B (segnaliamo la zona intorno alla Stazione) e il potenziamento della linea metropolitana (come nel caso del quartiere di Poggioreale). Rileviamo inoltre, nelle aree a bassa presenza turistica e in cui le attività commerciali sono rivolte ad attività di servizio al cittadino, lo sviluppo di minimarket da parte di immigrati e di negozi di quartiere da parte di imprenditori locali. In crescita la richiesta di spazi commerciali in strade secondarie visto i più bassi canoni di locazione, questi spazi sono ricercati per attività di e-commerce ed attività di servizio che non necessitano di una strada di elevato passaggio.

Qui di seguito l’andamento del mercato dei negozi nelle principali zone della città di Napoli.

I locali commerciali di Fuorigrotta si concentrano maggiormente su viale Augusto, via Lepanto, via Giacomo Leopardi e via Giulio Cesare. Parliamo di un mercato di quartiere, che risente meno dei flussi turistici e che non è stato toccato dal provvedimento di contingentamento delle licenze di ristorazione e somministrazione. Infatti, sono proprio coloro che desiderano avviare questa attività che cercano in zona insieme a chi desidera svolgere attività di servizi alla persona. I canoni si aggirano intorno a 420 € al mq annuo. Nelle vie laterali di queste strade si contano negozi occupati da chi avvia start up oppure esercita attività di servizio. I canoni sulle vie non di passaggio sono di 120 € al mq annuo. Presente una discreta componente di acquisto per investimento alla ricerca di redditività del 10% che scende all’8% se l’immobile è ben posizionato oppure è occupato da un inquilino storico. Prezzi medi intorno a 1500-2000 € al mq.  Sulla riviera di Chiaia si assiste alla cessione di attività di ristorazione, che restano comunque dominanti nel quartiere. Si affitta da 240 a 480 € al mq annuo.

L’area intorno alla Stazione di Napoli che, negli ultimi anni, ha subito un’importante trasformazione con la nascita di hotel e B&B, registra sempre un’interessante richiesta di spazi commerciali, soprattutto con destinazione ristorazione e somministrazione. Piazza Garibaldi è la posizione più richiesta, motivo per cui si affitta a canoni medi intorno a 600 € al mq annuo. È qui che si indirizzano anche gli investitori, alla ricerca di rendimenti certi intorno al 10-11% annuo lordo. Non lontano sorge il quartiere Vasto dove prevalgono le aperture di minimarket da parte di immigrati. I canoni scendono intorno a 240 € al mq annuo. Su corso Umberto e corso Garibaldi gli importanti flussi turistici attirano brand dell’abbigliamento mass market oltre che della ristorazione. Questo determina canoni di locazione annui intorno a 960 € al mq. Su corso Umberto capita che si paghino ancora key money.  Su via Foria occorre distinguere due zone: dall’orto botanico alla fine della strada ci sono attività storiche di antiquariato e gli affitti sono di 198 € al mq annuo, Da Palazzo del Principe fino a piazza Cavour si pagano 240 € al mq annuo. I lavori per la nascita di due fermate della metropolitana ha portato difficoltà al quartiere di Poggioreale: infatti, le richieste dei proprietari sono elevate alla luce della futura riqualificazione dell’area ma non collima con la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Si chiedono canoni intorno a 240 € al mq annuo contro una disponibilità di spesa dell’inquilino di 84 € al mq annuo.

Non si segnala vacancy su via Toledo dove sono presenti brand importanti, nazionali e non e, negli ultimi tempi, cerca chi desidera aprire attività di vendita di oggetti per turisti. Gli spazi sono ambiti anche da chi eroga servizi alle persone e chi vende abbigliamento. I canoni di locazione sono elevati, visto l’elevato flusso veicolare e pedonale che la caratterizza.  Si va da 480 € al mq annuo per il tratto veicolare fino a 800 € al mq annuo per il tratto pedonale. Nelle vie traverse dove si insediano le attività che erogano servizi alle persone e alle imprese, i canoni scendono a 360 € al mq annuo. In difficoltà i Quartieri Spagnoli in seguito al blocco delle licenze di ristorazione e somministrazione: si affitta a 300 € al mq annuo.  Su via Toledo sono presenti investitori che cercano rendimenti annui lordi intorno a 5% e investono anche 600-700 mila €. Rendimenti annui lordi del 10-11% si richiedono nelle vie interne, dove i prezzi scendono e si può acquistare anche a 50-70 mila €.  Nel centro storico della città, su Spaccanapoli, attualmente aprono lavanderie a gettoni, deposito bagagli, associazioni culturali.  Queste ultime si insediano in vie non di passaggio. Si cercano spazi per aprire bagni pubblici a pagamento (40-50 mq). Cresce l’interesse per via Duomo, dopo le difficoltà sofferte negli ultimi anni da parte di chi apre attività di somministrazione, abbigliamento e profumeria. I canoni sono di 210 € al mq annuo. Nella zona residenziale di Montesanto, Salvator Rosa, Mater Dei aprono soprattutto negozi di abbigliamento, servizi alle persone, pet store, panettieri, negozi di frutta e verdura. Si affitta a 240 € al mq annuo.

Ha rallentato il mercato dei locali commerciali nella zona del Vomero. Sono diminuite le richieste di chi desidera aprire attività commerciali ma si è ridotta anche la capacità di spesa. Via Scarlatti e via Luca Giordana sono le strade più ambite anche per la presenza di fermate della metropolitana e della funicolare. Negli ultimi anni questo ha dato lustro al quartiere che è diventato luogo di passaggio locale e non turistico. La presenza di spazi di piccola dimensione e il contingentamento delle licenze di somministrazione e ristorazione avviata a luglio 2023 ha rallentato la domanda di locali per la ristorazione. Chi desidera farlo si sposta in strade che non rientrano nelle aree oggetto della restrizione e cerca tagli da 100-150 mq per poter inserire più sedute. I canoni di locazione vanno da 960 € a 1200 € al mq annuo a seconda dell’intensità del passaggio pedonale.  Si scende a 780 € al mq annuo in piazza Medaglie d’Oro. Imprenditori cinesi che desiderano avviare attività di vendita di casalinghi o aprire supermercati di prossimità e gommisti cercano spazi superiori a 300 mq. Crescono invece gli investitori che puntano in modo particolare alle vie di passaggio con rendimenti intorno al 6-8% annuo lordo e in via non di passaggio con rendimenti intorno al 10-12% annuo lordo. Preferiscono negozi già occupati.