“Nel secondo semestre 2023 il mercato delle compravendite residenziali di Napoli, dopo l’intonazione al rialzo segnalata nella prima parte dell’anno, inizia a manifestare segnali di incertezza, provocati dall’attenuazione della domanda per acquisto e del numero di transazioni” – è quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma.
Comparto residenziale
La flessione delle compravendite del primo semestre, pur rimanendo contenuta al -6,1% ha invertito il trend di recupero dell’attività transattiva che aveva caratterizzato il mercato residenziale napoletano negli ultimi due anni. In questo contesto, i valori di mercato delle abitazioni nuove hanno rallentato il trend di crescita, attestandosi in media allo 0,8% su base semestrale, rispetto ad una variazione positiva dell’1,7% nel primo semestre, mentre la variazione dei prezzi delle abitazioni usate si è stabilizzata sui livelli del semestre precedente (+1,1% su base semestrale). Lo sconto medio sul prezzo richiesto si attesta al 14,5%, in lieve aumento rispetto alla prima parte dell’anno, in tutte le zone della città. Rimangono invece stazionari i tempi di assorbimento, mediamente intorno a 5-6 mesi. I canoni di locazione seguono l’andamento dei prezzi di mercato, evidenziando in quest’ultima parte dell’anno un rallentamento dell’intonazione positiva, con un apprezzamento medio dello 0,7% su base semestrale. I tempi medi di assorbimento sono compresi tra 2-3 mesi in tutte le zone cittadine. Il rendimento medio lordo da locazione è stabile al 5,1%, sostanzialmente in linea con la media delle 13 città. L’indagine di Nomisma sugli operatori immobiliari evidenzia come si riduca la componente della domanda sostenuta da mutuo che passa dal 78% del primo semestre al 70%.
Comparto non residenziale
Nella seconda parte dell’anno, il mercato degli uffici napoletano manifesta segnali di rallentamento della crescita registrata nella prima parte dell’anno. Se infatti da una parte si conferma l’aumento delle transazioni immobiliari, dell’8,8% tendenziale, dall’altra si rileva un peggioramento degli altri indicatori del mercato immobiliare (prezzi, sconti). Rallenta la crescita dei prezzi medi degli uffici (+0,4%), mentre lo sconto medio in fase di trattativa aumenta in tutte le aree cittadine arrivando al 15%. I tempi medi di vendita invece rimangono stazionari intorno ai 7 mesi. Considerando il segmento della locazione si stabilizzano domanda e offerta sul mercato. I valori si riducono leggermente rispetto al semestre precedente, ma rimangono comunque in territorio positivo (+0,2%), stabili i rendimenti medi lordi da locazione (5,6%).
Buona la performance del comparto commerciale sostenuta in particolare dalle compravendite che aumentano del 19,5% su base tendenziale. Sul fronte dei prezzi, si conferma un ulteriore apprezzamento del valore dei negozi (+0,7% su base semestrale), mentre si rileva un allungamento dei tempi medi di vendita che superano i 7 mesi. Nel segmento locativo, secondo gli operatori intervistati, la domanda interessata alla locazione di negozi si è stabilizzata a fronte di un’offerta in aumento sul mercato che porta ad una crescita dei valori del +0,1% su base semestrale.
Previsioni settore residenziale
I sentiment previsionali degli operatori prospettano, per il primo semestre 2024, un calo delle compravendite associato ad una diminuzione dei prezzi medi. Sul versante della locazione, le attese rispetto al numero dei contratti rimangono prudenti rispetto ad un atteso incremento dei canoni.
